理性分析房价走势：制度障碍依旧，房价只能上涨。

老庄

变与不变       21世纪经济报道 李一戈 2012-07-04 22:48:33
核心提示：当购房者们发现，决定房价的主要因素基本没有变化，仅仅是住建部等部门的空中喊话，你让心理脆弱的他们能坚持多久？

        宁兴上尚湾，是位于上海嘉定的一个小楼盘，地产商宁兴集团在业内也是名不见经传的小公司。这个楼盘6月18日开始收取所谓意向金，以此作为蓄客手段。虽然此行为有违规之嫌（住建部早已明文规定不得以任何形式收取认购金、诚意金等），但并非本文讨论的重点。
        6月30日宁兴上尚湾开盘，单价比6月18日对购房者所说的要高出1000-2000元。此前一天即6月17日，该楼盘派销售员有意在客户中间制造紧张空气，致使少数购房者当夜就开始排队，而实际上，100多套房源，开盘当天只卖出60余套。地产商所有作为，不过是为其涨价铺路。
        宁兴上尚湾们敢于坐地涨价，当然是抓住了当前成交量持续增长所带来的房价上涨压力。如你所知，最近两个月以来，这种压力已使无数购房者恐慌不已。我身边有多位朋友便加入了恐慌性看房、下单的队伍。他们的焦灼不安，既是地产商营造氛围的产物，又为后者的涨价提供了口实。
        早在2010年，就有舆论宣称此轮调控是史上最严厉的，到了2011年就只好说是比严厉更进一步。直至2012年7月，中央对房地产调控的严厉调子从未退让，地方试图突破黄线的举动屡屡被扼制，为何地产商还敢涨价，为何购房者还会恐慌，问题出在哪里？
        老实说，去年底，我也对2012年的楼市变革，寄予了无限的希望。因为对房地产调控的必要性乃至长期性，从上到下，基本达成了共识。那么，在下一届中央政府成立之前，用一年左右的时间对房地产的制度层面进行调研，以其在2013年初推出变革性的措施，是完全可能的。这是一个老式的人文专业毕业生的可笑渴望。
        可是，2012年时间过半，一切如旧。
        哦，不，还是有变化的。譬如行政限购。然而，正是这个被称为最严厉的手段之一，却也给某些政府部门提供了寻租空间。我向来不惮以最坏的恶意来揣测，只要有审批的地方就必定隐藏着腐败的魔鬼。
        再如保障房，它的建设规模是调控以前无法想象的。然而，且不说很多地方是挖个坑就算开工，将企业宿舍等拿来充数，单是那些建成的保障房流向了哪里也一片混沌，更别说多少政府部门假保障房之名行变相分房之实。
        其他地方我就实在想不出还有哪些变化了。土地制度还是原来的样子，土地财政的病症就还是那么严重；房地产税费只多不少；小产权房寸步未行；二手房市场仍然一堵了之；房地产贷款利率还是想上浮就上浮，没理可讲。
        今年3月以来，各地成交量持续增长，出乎大多数人的预料。好事者如我，也会煞有其事地试图找出原因。但今天我忽然想到，什么降准、降息，什么刚需拉动，全是表象，内在的原因是，购房者对未来充满了不确定而惶恐。于是，哪怕像宁兴上尚湾这样的楼盘坐地起价，年轻的白领咬牙也要买一套，他们害怕的是，这次不买，以后就更买不起了。
这种情绪这种心理，何其相似乃尔！2007年、2009年以及2010年二三季度，正是这样的心理推动房价跨过一个又一个高峰。难道，当“合理房价”的回归到位还相当遥远，新的浪潮又将袭来？
        我们理应相信中央调控楼市的决心，但是，当购房者们发现，制约房地产市场的主要因素，决定房价的主要因素，基本没有变化，仅仅是住建部等部门的空中喊话，你让心理脆弱的他们能坚持多久？有时市场的一点风吹草动，就会摧毁人们想象的防线。
        我当然知道当下中国剩下的改革，都十分艰难。但不足以构成停滞的理由。自1998年房改以来，房地产领域发生了什么根本性的变革了吗？没有。倒是贪官们受贿的房子数量越来越多，从几套到十几套，一直到80多套。
        2012年博鳌21世纪房地产论坛的主题，是想探讨房地产跨越政经周期的可能。我想说的是，如果不推行整个制度层面的根本变革，房地产就将永远沦为政经周期的戏子，任由打扮。而房价，也必将继续随之剧烈波动，并狠狠击打你我早已被污染的心脏。
        不能再拖延下去了。只有良善的制度才能真正给消费者以希望和信心。（李一戈）

帅帅

确实啊，国体，政体，严重影响、制约社会进步，民主公平