转：真看不懂——三剑客和房价

老庄

真看不懂发表于12/10/09 07:17
　　写点轻松的，给喜欢简单的网友。
　　三剑客，指牛刀，时寒冰，和曹建海。这三位都是我刚上网学习经济的时候比较关注的。三位各有特点，喜欢时寒冰的幽默，牛刀的执着，曹建海的敦厚。但是他们后期的文章对目前的我来说帮助不大，他们所关注的热点问题也不是我关注的了，所以最近很少看他们写的东西。不过，我觉着我们都应怀着一颗感恩的心去看待这个世界，看待这个世界的人和事。所以，对于三剑客我仍心怀敬意，因为他们至少站在了屁民的角度上，他们是屁民的代言人，只此一点，他们就应该获得足够的尊敬。今天谈谈屁民们最关心的房价问题。以前我也谈过房价问题，但是更多的是从经济，财政，和金融的角度去看，这种分析方法，对于屁民们可能会看得云里雾里，今天就来点简单的。
　　我把中国城市大致分为5级，三个层次。依次展开分析。
　　第一层：北上广等一线地区（北京，大连，天津，青岛，上海，浙江，福建厦门地区，广州，深圳）
　　这样的地区不建议买房。你如果是个小白领就等于把自己卖了，如果你和你的女友一起买房，就等于把你们俩一起卖了，将来如果哪天工作不稳定，就等于把你的父母甚至她的父母也都卖了。如我计算，中国不会晚于2014年在上述地区推出房产税，所以这些地方的房地产在未来是会被减计的。除此之外，外资正在转移出中国，那么支撑高房价的工作机会也会逐步减少，如果你能看得更远的话，就会发现中国的老龄化问题，人口结构问题都无法长期支撑中国房价的泡沫。
　　如果你是外来人口，在当地没有什么根基，而自己的经济基础也不是那么好，真的不建议你卖身为奴。不要迷信这样和那样的概念。只要你的还款压力超过了你总收入的30-40%，就不要去购买。如果有网友出于结婚的压力一定要买房，建议买两种。一种是城市中心区的小面积的二手房，因为即使跌价，这样的房子的保值概率还是很大的。另外一种选择是买城市外围的房产，这个基本上是指离开城市100公里左右的房子。比如出了上海的昆山，出了深圳的东莞，出了大连的瓦房店，出了北京的廊坊甚至玉田等等。这样的地方房价相对要比中心城区的价格要低很多，大致应该在1/2到1/3左右，这样的地方可以买小区比较大的项目的新房。虽然每天辛苦上下班，但是多了很多闪转腾挪的空间。
　　二：省会城市（二线）和经济发达地区的地级城市（三线，比如无锡），这样的地区中心城区房价大致在1万元左右。这样的地区的房子可买可不买。什么意思呢？从投资角度来讲，价值不大，但是后期会承接中国中部战略，承接沿海的溢出资金和人口。所以短期内房价很难大跌，贬值的空间短期来看也没有多少，但是由于这些地区的收入水平所限，涨也涨不到哪里去。
　　三：中西部地区的地级市（四线，比如江苏的扬州，山东的淄博，湖南的常德等等），经济不发达地区的县级市（五线，比如安徽阜阳地区的几个县等等甚至包括发达地区的一些乡镇，比如说江苏泰州下属的姜堰等等）。这样地区的四线城市房价在5000-7000元左右，县级市在3000-4000左右.建议买入，没有多少跌幅。晚买不如早买。
　　以上建议的逻辑关系如下：
　　注意到两个中国宏观经济政策的高级幕僚（胡祖六，林毅夫）最近都在强调中国的城市化进程还有20年的空间。而且中国目前的钢铁产能是在7亿吨。7亿吨是什么概念？全国人民平均每人每年要消耗半吨钢铁。诸位想想，这些钢铁要去哪里？最后一句话：农民要上楼。所以未来几年，中国广大农村要开始折腾了。请家在农村的各位网友务必做好思想准备。
　　最后谈一下黄金和中国楼市的关系。当中国卖出美债的时候，美国债务风险上升支撑了黄金价格，同时中国央行卖出美元购买人民币的过程，支撑了人民币价格。中国央行卖出美元的时候肯定是有人买走了美元，也就是说中国央行很是“承担”了责任。所以短期来看（2-3年），黄金不会“暴”跌，人民币不会“暴”贬，楼市泡沫也不会“暴”破。最后一个小提示：中国央行在香港开辟了人民币和美元的期货市场，个人观点，如果换了美元的网友，有机会在香港做多人民币（根据套保的原则，持有实物现货美元，就要在期货市场上反手做空美元），不但可以对冲持有美元的风险，甚至还能小赚一笔。
　　在中国，期待理性投资是不现实的。三剑客都太过于理性了，曾经的我也是太过于理性了，但是这并不意味着这样的生活态度不对，我等是屁民，还是踏踏实实做自己的事儿吧。

老庄

首先声明：老庄非常反对不可知论，什么“在中国，期待理性投资是不现实的。曾经的我也是太过于理性了，但是这并不意味着这样的生活态度不对，我等是屁民，还是踏踏实实做自己的事儿吧。”都是为自己的知识缺乏在找借口。走路就要先看到目标，如果目标不清晰，就要更好的学习，先看清目标，看清了路再走不迟。王阳明的中国传统哲学倡导“知行合一”，知和行是统一的，知是行的前提，知本身就是行的一部分，如果我们认真学习发现某一条路是错误的，难道这个过程不是行的一部分吗，我们避免了浪费。当然，世界是复杂的，我们的知识也许不能研究清楚所有问题，那么只要我们有随时纠正偏差的精神，就可以最快的改正路线。某种意义上来说，民主自由的最大价值在于提供更多的选择，避免一意孤行的错误。呵呵，说远了。

一、关于房价走向。
1、根据经济学原理老庄认为，决定一个商品能卖多高价格的因素是需求，只要有人买就是有价值的。决定一个商品能卖多低的因素是成本，低于成本商家不会卖。
2、全国各地的营商环境在持续变坏，年轻人的上升机会被权贵把持，没有关系很难有大作为。而相比外地，在北上广深等一线中心城市，政府管理相对透明规范，第二因为市场大，权利并不能一手遮天。还有，国家投资在倾斜性的投向中心城市。这给年轻人创造了机会（很多逃离北上广深的青年回到家乡以后不久又回来了，这是因为他们发现回到家乡以后自己什么也干不了），北上广深等一线中心城市集中了全国的精英，这就是为什么北上广深人口在迅速增加的原因。
3、全国的贪官污吏鱼肉乡里，他们的掠夺破坏了环境也破坏了民风，使得当地非常不适合生活，他们的家属也选择在相对安全而有秩序的北上广深生活。
4、房地产行业的圣经是，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。老庄翻译一下，就是好位置会持续上涨，越贵的越涨。
5、郎咸平给我们提过一个问题，8年抗战时期上海的房价走向如何？结论是房价暴涨，因为除了上海以外，其他地区都在动乱中，有钱人都在上海买房住。
6、现在的商品房售价中，50%以上是政府税费和买地费用，纵观上市的房地产企业报表，其销售毛利率才8%左右，低于社会平均回报率，如果房价整体下跌8%，房地产企业多数会破产。决定一个商品能卖多低的因素是成本，低于成本商家不会卖。
综述所述，老庄认为，只要中国不出现动乱，北上广深等一线城市的房价还会上涨，因为，决定一个商品能卖多高价格的因素是需求。北上广深以外的二线和三线城市的房价会下跌，原因吗，楼主都说了。

二、买房好还是租房好？
1、为什么女孩子要嫁有房子的老公？因为追求安稳是每个人的基本需求，女性天生有抚育下一代的责任，她们需要一个相对安稳的环境。
2、在飞速通胀的环境下，房产投资是保护自己财产不缩水的有效途径。近几年的房价暴涨其实对应的是人民币购买力大幅度下降。
3、大多数买房人的一生是，年轻时候挣钱养房，年老了卖房养老。如果你一辈子租房住，你的花费和前者一点不少，你拿什么养老呢？
综述所述，我们必须买房，买房在经济学上是一个划得来的投资。

三、房价这么高，真的只能卖身为奴吗？
1、北京的高端房价已经4-5万元一平米了，这是市场价格，也就是说有很多人愿意以这个价格买房子。他们都不是房奴，50%以上一次性付款。
2、房子是个人财产，能够买的起高端房产是你已经成功的标志，不是你变富的原因（呵呵，专业房产投资者除外）。

如果你只能因为买房而卖身为奴，那么说明你没有资格买房。北京的高端房产是卖给最成功的中国人的。他们因为拼搏在自己的行业里卓有建树而获得了财富。
北京有中国最好的营商环境和秩序，也集中了全国的精英，这是竞争最激烈的地方，你如果不拼搏努力，呵呵，做房奴就是很苦难的。

最后说一下外储和美债：
巨额外储的产生原因是，人民币不可兑换，这就象是肠梗阻，只吃不拉，肚子越来越大。核心原因是管理层懒惰，不学习，惧怕国际金融市场的破坏力，为了让自己在管理上省点事，让全国人民一起跟着受苦。
我们有很多美债，但是，美国人没逼着你买，你不买别人买，对拥有巨额外汇储备的机构来说，美国债是最佳投资选择。不买美债，买什么？
中国人总爱妄自尊大，以为是债主就能怎么样了，2万亿美元我们看着很多，其实相对于美国的总资产规模，这真不能算什么。美国的养老基金规模就是18万亿美元。美元是美国人的钱，美国人更在意自己货币的价值。

甜玉米

真准呀。。。顶。

saab206

现在8万了