二手房交易迎来制度性变革——发布、过户、资金监管由国家负责，会大幅度减少欺诈行为发生

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[paragraph]行业动态 新京报 马力2013-02-20 07:17

新京报讯 （记者马力）无论个人还是中介，二手房交易，须由区县房管部门核验房屋真伪，办理完房屋过户后，房款才能从银行划转给卖方。昨天，市住建委、央行营业管理部联合宣布，自今年4月1日起，此前在海淀试点的二手房交易“官办”服务平台，试点范围扩至11个区县，包括西城、海淀、丰台、石景山、房山、门头沟、平谷、怀柔、延庆、密云、亦庄开发区。
不核验房源不得发布
这项名为“存量房交易服务平台”的试点，此前北京市住建委2011年起在海淀试点。此次则是把试点范围扩大至全市大部分区县。市住建委表示，这对于确保二手房交易的房屋真实与交易资金安全，规范房地产经纪行为，促进二手房交易市场健康发展具有重要作用。
试点中最大的改变是政府将建设一个服务平台，发布二手房的房源信息，并核验房源的真假。也就是说，只要是交易的房屋，无论是个人还是通过中介，必须首先要在房管部门申请核验房源的真伪。这意味着，通过试点，人们将能告别虚假的二手房房源信息。
“按照试点的方案，拟上市交易的房屋，须先由区县房管部门核查确认房屋物理状况、权属信息等，核验通过后，会赋予该房屋唯一的核验编号，之后才可在服务平台进行发布核验后的房源、网上签约、办理过户登记等后续手续。”市住建委相关负责人说。
这位负责人表示，房地产中介机构不得发布未经核验的二手房房源信息，试点区县房管部门将加大执法检查力度，对违反规定的房地产中介机构及人员将责令限期改正，并记入信用档案；情节严重的依法从严查处，暂停网签，并向社会公示。
购房款由第三方监管
试点的另一大亮点就是推行资金监管服务。
据了解，二手房交易的资金监管类似于网络购物的“支付宝”，买卖双方签约后，买方把除了贷款以外的所有购房款，放入指定银行的监管账户中，房款是冻结的，只有完成了过户，买方拿到了如房产证等有效证明后，才能去银行申请解冻，房款才能划给卖方。这将有效确保交易的资金安全。
这位负责人说，此次市住建委通过公开招标确定了10家资金监管入围银行，试点区县要选择不少于4家银行，为本区县内二手房交易提供免费的资金监管服务。买卖双方可从本区县的资金监管银行中，任选一家。如果是委托中介机构达成的二手房交易，必须通过资金监管账户划转交易资金。如果是买卖双方自行成交的，可协商选择是否通过监管账户划转。
这位负责人表示，此次试点的二手房交易服务平台，所提供的房源核验、房源发布、资金监管等各个方面的服务均是免费的。此外，尚未纳入试点范围的区县目前也正在积极准备，条件成熟后也将开展。

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房源核验
房主可以自行或委托他人到房屋所在地房管部门办事大厅申请核验，也可委托房地产经纪机构在网上申请核验。申请核验需提交以下材料：
（一）《存量房房源核验申请表》；
（二）房屋所有权证书原件及复印件；
（三）房屋所有权人身份证明原件及复印件；
（四）央产房、保障性住房还需提供有关部门出具的符合上市交易条件的证明材料原件及复印件；
（五）委托办理的，还需提供《存量房核验委托书》和受托人身份证明原件及复印件。
时间5个工作日，申请人可凭核验编号和验证码，通过市住房和城乡建设委官方网站查询核验结果。
取得编号
发布房源
房主委托中介机构申请房源核验的，核验通过后，服务平台将自动发布房源信息；房主自行申请核验的，要以书面方式确认是否通过平台来发布房源信息。发布的信息中包括房屋楼层、面积等自然状况，以及联系方式等，但不公布房主信息。如果该房源已经卖出，信息将自动删除。
网上签约
（买卖双方选择一家资金监管银行）
工商银行北京分行、邮储银行北京分行、北京银行、中国银行北京分行、中信银行、农行北京分行、建行北京分行、光大银行北京分行、农村商业银行北京分行、上海浦发银行北京分行。
办理过户 房款入账
房源撤销
房主可以自行或委托他人持相关证明，申请撤销房源核验。
在撤销房源核验的情况中，已完成房源核验的房屋，除了转移登记、异议登记、限制登记、抵押权注销登记外，如果需要办理其他房屋登记业务的，要先撤销房源核验。
市住建委相关负责人介绍说，这也是为了保障交易安全，“比如有个房屋，经过了核验，房主却报告房产证丢失了，补办了房产证后，他就有了两个房本，如果他用另一个房本去抵押等，买主买到的房子可能就会有问题。因此规定如果办理其他登记业务，就必须先撤销房源核验。而上述4种可以不撤销核验的情况，则是正常情况。

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■ 试点
海淀试点一年杜绝“一房两卖”
市住建委相关负责人说，近年来，市住建委投诉平台不断接到关于二手房交易环节的投诉，如：少数不法中介机构公布虚假房源信息、冒充个人骗取房源、不按约定办理房屋过户手续、所购房屋产权不明确等。
2011年7月，北京市存量房交易服务平台在海淀区率先试点，为广大群众无偿提供信息发布、房源核验、房源状态查询、网上签约、资金监管等一站式服务，切实保证房源真实有效、交易资金安全交割。
试点以来，海淀区未发生过一起因“一房两卖”及房屋自有交易资金交割引发的恶性事件，老百姓二手房交易安全便捷，真正实现“一手交钱、一手过户”，在一定程度上遏制了黑中介势头，社会反响良好。
这位负责人表示，此次是在海淀试点经验基础上，进一步扩大了范围，明确了房屋核验办理流程与相关材料，增加了监管银行数量，严格了区县监管职责。工作框架与海淀基本一致。
■ 释疑
服务平台并非与中介“抢生意”
全部为无偿服务，以规范房地产交易，黑中介无资质核验房源，将面临灭顶之灾
此前，社会上曾出现了将官方服务平台理解成“官办中介”的看法，认为这是政府在与中介“抢生意”。
对此，相关负责人表示，市住建委打造的二手房交易服务平台首要特点是无偿服务，它是政府部门利用政务信息向社会提供房源核验、网上签约、资金监管等服务的一个窗口，目的是为了服务市民。同时，政府部门依托平台严格业务流程，加大监管力度，促进房地产经纪机构规范经营。
“这只是政府提供的便民、利民措施，而且提供的服务是免费的，没有增加百姓或中介的负担。最关键的是，即便是试点后，中介干的还是原来的活，并没有被取代。”北京大学法学院楼建波教授说。
北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，试点中，政府提供了免费核验房源，解决了当前二手房市场中虚假房源的问题，让二手房买家有了判断房源真假的渠道，因为只有政府的信息才是最有公信力的。同时对于中介来说，他们在二手房交易中承担的工作没有任何变化，只是在试点后，需要拿着核验过后的房源，再去找客户。
“这项新规对于比较规范的大中介公司来说，反而是好事。而对于一些不正规的中介，甚至是黑中介来说，则是灭顶之灾。因为房源核验中，黑中介根本就没有在房管部门备案，那么它们提供的房源核验申请根本就不会被受理。”
此外，去年7月，北京产权交易所、北京市房地产交易所和北京市保障房建设投资中心共同出资成立了“北京市存量房交易平台暨北京市房地产交易市场有限公司”。市住建委这位负责人表示，此次试点的服务平台与这个“北交平台”无关。这个“平台暨公司”首先是企业性质的，本身也是一个市场主体，它不可能去行使行政职能，也不可能去监管市场。
(新京报)

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一周财经综述：
【北京二手房可无偿交易】4月1日起，北京二手房交易平台将夸大试点，有原先试行的海淀区扩大到西城、丰台、石景山、房山等地，试点区二手房交易，其资金都要进入监管账户。这个交易平台可以让卖房人自己发布信息，买房人上网查询房屋信息，直接联系房主商量价格并完成过户，从而省掉不菲的中介费。