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[购房讨论]2016中国房地产十大关键词,秒懂这一年(转) [复制链接]

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在线魏糊芦
 

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图酷模式  只看楼主 倒序阅读 楼主  发表于: 2016-12-06

 关键词一:无人区
  仅仅是1年前,大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿,谁能想到2016年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢?
  中国的房地产,起步晚,但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企早期可以学中国香港的房企,之后可以学欧美的房企,但到今天,很多事情只能自己摸索了。
  中国地产行业已经进入“无人区”:
  就规模而言,万科等成为世界最大房企后,要找到新的学习标杆已经很难;
  就时代而言,人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力,逐渐消失或减弱,必须要找到新的发展动力,这个无法学习别人;
  就房价而言,房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例,比如房价收入比,已经远远超过国际上8—10倍的警戒线,没有人知道安全的边界在哪里;
  就理论而言,国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立,楼市几乎成了无法预测的市场。
  关键词二:跌破8%
  2016年前三个季度,内地房企平均利润率跌至7.8%;而2016年上半年,这一净利润率还有为8.15%;这是内地房企利润首次跌破8%。
  房企利润什么时候到过这么低啊?且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年,就是成交相对低迷的2015年,房企同期利润率也有10.1%。
  房企利润为什么下跌?从数据来看,地价太高,是房企利润下降的主要原因之一。
  此外,大房企在地产市场所占规模越来越大,他们在竞争中急速扩张,而利润和规模扩张几乎是不可兼得。
  在A股127家上市房企中,前三季度净利润同比下滑的房企达44家,其中10家是主营收入上升,但利润却同比下滑。
  规模大了,赚钱反而少了,这是最大的悲剧。但也无可奈何。因为如果以扩张为主要目的:地贵也得拿;利息高的钱也得借;内部少限制、多发钱才能提高效率。
  关键词三:调控
  按照多位地产大佬的判断,最新的调控完全不同于以往任何一次调控,大家要对此有充分的心理准备。明源君认为,大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。
  2016年的调控是崭新的,具体说来有以下特点:
  1、因城施策,不但一二三线的政策不同,同一类城市的政策也不同。
  比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市,因为离上海近,也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化,而不是看属于哪一线。
  2、层层加码,不达目的誓不罢休。
  上海、深圳这样的城市,下一次重手,隔几个月还没缓过来,再来一次,这在以往是不可能的。
  3、立体化,限贷、限购、限价,一起上,几乎穷尽一切手段。
  市场终端的供给、需求都在改变之列。其中比较创新的是限价,也就是说政府根据你的成本和利润率,批准一个价格,因为这个价格低于市场价,所以在南京、苏州等地,有一段时间买到房等于中奖。
  不过,明源君认为,因为土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有得到变化,所以,调控所能起到的效果,只是抑制房价上涨的速度,而不会改变这一趋势。
  长期来看,决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间,正是反周期操作的机会。
  关键词四:地王
  2016年,层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包,楼面价高于周边二手房房价,调控加码后,许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞合作开发,以降低资金压力。
  买地王的房企有两种,一种是知道自己为什么拿地王的,另一种是跟风的或手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。
  知道自己为什么拿地王的,有两类。其中一类是战略性拿地的,为了进入一个新的城市或者区域,不惜代价。
  另一类,则是部分融资成本特别低的国企,因为在专业方面没有优势,采用了一种极端的战术--------通过造地王,把融资成本低这一优势变成不可逾越的护城河,以时间换空间,用金钱战胜专业。
  如果国企的年息在2以下,其5年的财务成本低于10,10年的财务成本低于20。也就是说,拿地10年后卖出房子,也不是不能接受的。
  因此,其拿地时参考的房价的底线,是5年、10年以后的房价。
  很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面,并不具有什么优势。
  一旦他们在一个区域炒出了地王,就灭掉了很多民营企业的专业优势:
  1、快周转在一些地方没有意义了
  因为你能节省下的财务成本是有限的,但地价已经被炒得太高,必须等房价在几年后涨上去才有钱赚。你拿地6个月后开盘,就会亏本。在这些地方,充分挖掘出产品的价值才是王道。
  2、传统意义上的成本控制几乎无意义
  在三线城市,价格低1000可以秒杀周围所有的楼盘。但是在一二线的地王上做产品,如果多花1000可以让客户的感觉略好一点,客户可能就会买你家的房子。10万都出了,不在乎1000。
 关键词五:分化
  同样是三四线,对有的人来说是天堂,对另外一些人来说则是地狱;同一块地,别人拿到赚大钱,你拿到就会亏死。各房企的选择已经出现了严重的分化。
  分化的背后,是房企本身的积累不同、优势不同。
  总的来说,房企有9个大的分化:
  1、强弱分化。百强占据了地产市场的半壁江山,排名靠后的百强整个集团的规模,赶不上排名靠前的巨头们一个区域的销售额。
  2、去一线还是三线。融资能力强的企业,在一线就没有问题;控制成本能力强的企业,在三线就没有问题。
  3、要规模还是要利润。
  4、集中还是分散。对于区域巨头来说,这个问题其实没有选择,必须集中,才能和巨头对抗。而巨头必须分散,否则规模扩大到一定程度会出现自己和自己竞争的情况。
  5、主要做刚需、改善还是做豪宅。改善、豪宅市场会越来越大,乃至成为主流,这是共识。这个分化里面最大的问题,在于你是否有做豪宅的能力和品牌。
  6、做标准化产品还是个性化产品。企业越是规模大,越是要标准化,企业越是规模小,越是要个性化。规模大的企业,标准化后可以降低成本、提高质量。而用个性化的产品,去对抗大企业的品牌,则是未来小房企的生存之道。
  7、外在硬件还是内在软件。硬件的房屋,只能满足人的基本需求。人的社交需求、自我实现的需求、信仰的需求等等,都是硬件无法满足的,需要做社群、做组织等去满足。
  8、集权还是分权。集权的房企最大的问题,在于如果老板战略错误,是没有纠错机制的。
  分权的房企最大的问题,在于效率有时候会有问题。
  9、家族企业还是公众公司。家族企业一般不用担心“野蛮人”。但公众公司可以引进各种专业人士,通过投票,最终来做出一个相对理性的抉择,家族企业不能。
  关键词六:收购
  过去几年,中国的地产市场,是越来越集中的,不过,通常是百强收购中小房企。2016年的新情况是,巨头对巨头下手,百强百强下手。
  2016年比较大的收购事件有:恒大收购万科9.452%股权,这是在宝能之后杀出来的程咬金;万科并购印力96.55%股权;安邦收购中国建筑5%股权;中海并购中信地产;保利收购中航地产;绿地收购协信40%股权;融创收购金科16.96%股权;融创收购融科;中民投收购亿达53.02%股权;4月恒大收购嘉凯城52.78%股权,结果年底又把嘉凯城卖给了融创。
  总的来看,融创做的大生意好像最多。
  以后,地产公司就是金融公司,不是金融公司就很难生存,这将是个真理。现在看起来,恒大、融创、复星都快满足“金融公司”的定义了。
  关键词七:转型
  房企们都在转型。
  首先,就产品来说,不管是一线二线还是三线,刚需转改善是大趋势。
  明源君接触的百强房企,几乎都在转改善。
  刚需房最大的优势,在于价格。但今天地价已经这么高了,你做的新刚需房的价格能便宜过二手房么?一线地价已经这么贵,咋可能做刚需?限购限贷这么严,必须一步到位买大房子!而二线,在限价之下必须做精装,才能实现利润最大化。三线遍地都是房子,大部分人都有房子,只有好房子才能脱颖而出。
  刚需转改善,核心在于品牌升级、产品升级,产品升级是个综合工程,供应商体系、研发体系、服务体系必须全面升级。
  其次,就战略来说,很多房企全面转型做服务。
  做服务,在不卖项目的时候也可以通过卖服务有持续的现金流。通过服务来赚70年的钱是未来的方向。通过服务赚钱,就是赚业主、租客的钱。比如做社区O2O等,利用的是先天的信任和黏性优势;还有社区金融等,因为房企其实是最了解业主信用的人。
  转型做服务以后,之前的地产主业也可以获得支撑,比如服务升级后,老带新比例可以提高,而产品本身也可以根据客户意见不断进化。
  关键词八:创新
  2016年地产领域的创新,可以归纳为三个“房地产+”
  首先是“房地产+人文”。
  核心是针对消费升级需求,给客户诗和远方。要满足客户升级的需求,我们需要提供“硬件+软件”的服务,从提供“房子”到提供“生活方式”,比如阿那亚;体验式商业中的博物馆加商业、书店加商业,也都是“房地产+人文”。
  “房地产+人文”,复制起来有难度,你复制得了这个形式,复制不了骨子里面的基因。
  其次是“房地产+科技”。
  比如“智慧工地”,用BIM在设计阶段把整个建筑给数字化等等;再比如智慧案场,大数据帮助销售;智慧社区,制造能和人互动的房子等等;智慧经营,为客户画像,用客户大数据指导产品、营销、服务等经营行为。
  最后是“房地产+金融”。
  目前房企在拿地融资、工程款、前期认筹、首付、按揭等各个环节都有痛点。移动互联网下,地产各类场景和交易环节信息和数据沉淀,让各类机构、个人的信用实现对称。为地产企业、供应商、购房者和持有房产的小业主服务的“新金融”,将让80%的企业和个人能够拿到钱来操作自己的业务。
  关键词九:存量房
  2016年,是中国地产市场从增量市场转向存量市场的关键一年。各种长租、短租公寓,各种孵化器,各种利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现,而且逐渐成熟。
  2016年我国新房的销售总额可能会到10万亿,但不会一直持续增加,未来还会萎缩。房地产真正的未来,在于现在150万亿,未来还会继续增加的存量房。
  经营存量房的前提,就是产权的分割。2016年,70年后产权续期的法律安排,被中央反复提到。未来,一系列与产权有关的法律法规将出台。产权将分割成以下一些权益。
  未来,房产不但能买卖、能抵押,还能变成金融产品,同一套房屋产权的拥有者可以是许多人,房地产与新金融将紧密的结合在一起。
  围绕着房子和业主的各种服务,将诞生众多的新行业和至少几百家独角兽企业。相信许多未来的独角兽已经在2016年进入市场。
  10年以后,也许地产人将失去几万亿新房市场,但我们将赢得几百万亿的稳定的存量市场。
  关键词十:下半场
  中国的地产,正面临着30年来未有的大变局。2016年是一个分水岭,以本次调控为一个标志性的事件,上半场的一些根本制度和逻辑将变化,中国地产将进入下半场。
  在下半场,存量将取代增量、服务将取代开发,成为主流。
  地产上半场的红利有以下一些,正在逐渐消失:
  1、资本杠杆红利,因为政策变化而消失
  上半场,开发商的资金第一靠贷款等融资,第二靠预售,有1个亿资金就敢做100亿的项目。
  最近,政府要求开发商必须用自有资金拿地。而预售制度,很有可能会在未来两年终结。这个红利就消失了。
  2、城市发展红利,逐渐衰减中
  在郊区买一块地,10年不开发,城市扩张后,土地价值增长10倍,这是过去的逻辑。
  中国的城市化还可以有多少年才到顶,业内意见不一,但大家都同意的是,相关红利在衰减。10---15年后会很弱。
  3、人口红利,有中断的风险
  城市人口持续增长,房价持续上升。未来一些年,这个逻辑在一二线城市这个可能仍然成立。
  但就全国来看,可能不一定。因为计划生育等原因,城市人口增长逐渐变慢。现在虽然出台了放开二胎等政策,但起效需要时间。
  地产下半场的红利,明源君认为有以下四类:
  1、存量房中的红利,比如租金和价格的反差
  上面提到的150万亿的存量房,是一个金矿。现在的一线城市,50年的租金低于房子的售价是常见现象。加杠杆租房做公寓等,最终的资金回报率未必低于开发。
  2、服务红利,用机器、系统取代人的服务
  随着中国人口红利逐渐变薄,人力势必越来越贵,所以,如果用机器、系统做搭配,最终用少量人力,满足更多人的服务需求。就能获得利润。
  举例来说,用机器人取代清洁工、保安,用O2O系统让人力服务更高效,智能家居自动服务等等,都属于这一类。
  3、个性化需求越来越多,从标准化到个性化的溢价就是红利
  之前的居住产品,是标准化的。而移动互联网时代的人,却越来越个性化。
  个性化产品的价格应该高于标准化产品,这是共识,这中间的价格差就是红利。如何搜集个性化需求,做出便宜的个性化产品,这是获得这一红利的关键点。现在的各种互联网家装,就是类似的逻辑。
  4、新的人群就是新的红利
  即将老去的这一代人,比如60后,他们有经济实力,消费观念也和之前完全不同。围绕他们做养老、文旅地产,是有未来的。
  家里有钱的90后,在很年轻的时候就会买房,这个群体的需求也是新的红利。
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只看该作者 1楼 发表于: 2016-12-06
这些都是皮毛
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只看该作者 2楼 发表于: 2016-12-06
回 1楼(wzylyp) 的帖子
wzylyp:这些都是皮毛 (2016-12-06 20:57) 

王老师哪天你来科普下
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回 2楼(魏糊芦) 的帖子
魏糊芦:王老师哪天你来科普下[表情] (2016-12-06 21:01) 

你之前发的小白砖。我很感兴趣。哪里买呢?
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回 3楼(wzylyp) 的帖子
wzylyp:你之前发的小白砖。我很感兴趣。哪里买呢? (2016-12-06 21:02) 

王老师  我明天给你问问哈。求王老师一个帖子
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