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[装修讨论] 收房都要注意什么? 收房全攻略。(转)

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发表于 2012-7-24 10:39:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
即将收房的同学可以看一看。仔细阅读一下,应该有帮助。

收房全攻略

一、要求开发商必须提供的资料

1、《住宅质量保证书》-原件
2、《住宅使用说明书》-原件
3、《商品房面积实测技术报告书》――有资质的房产测绘机构出具的
4、《建筑工程竣工验收备案表》
5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)
6、银行的借款合同
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 楼主| 发表于 2012-7-24 10:40:21 | 显示全部楼层
二、需要开发商明确答复的内容

1、 买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符?

比如合同附件三第六条明确提供两部电话插口、宽带网接口一个和两个有线电视端口!如果没有,参照合同第十六条第四点(1)种方式处理:出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、 专项维修基金、契税的比例是多少?合同法中规定委托人可以自行撤销委托,我想撤销这个委托自己交。
合同第二十三条规定:买受人自行缴纳专项维修资金的,应当在商品房交付时之日起180日内,向物业管理企业提交专项维修资金。

3、 空调窗外主机安置不合理的问题,存在设计缺陷,北面空调预留空间较小,不够放下较大匹量的空调,南面空调应安放在什么地方?

建议:根据合同第二十二条第2点规定:商品房所在楼栋的外墙使用权归全体产权人共有,要求KFS统一施工,安在厅与主卧室之间对着的阳台外部的立墙外,并且收集冷凝水的立管也安在同样的位置。

4、 房子存在局部瑕疵,比如有裂缝时,怎么办?

一定要先让kfs的人确认签字盖章,并认真填写维修单外,明确维修期限和责任人。
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 楼主| 发表于 2012-7-24 10:40:44 | 显示全部楼层
三、协商开发商提供的资料

1、要复印所有业主签过字的文件
2、办理产权证的明确日期答复
3、暂时不签供暖协议,要求提供暖气的品牌,先回去考察该品牌的质量问题。
4、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章
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 楼主| 发表于 2012-7-24 10:44:15 | 显示全部楼层
四、验收重点如下:

1、详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
提示:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了;

2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 提示:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
3、仔细检查地面有无空壳开裂情况。 提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4、水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
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 楼主| 发表于 2012-7-24 10:55:02 | 显示全部楼层

Re:需不需要把墙皮都铲了呢?地板能直接铺在地砖上吗?厨房和卫生间顶没有水管是不是就不需要吊顶?

5、验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

6、验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。

7、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。

8、测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
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 楼主| 发表于 2012-7-24 10:55:51 | 显示全部楼层
五、验房时个人准备的八样宝贝

1、 乒乓球:头号宝贝
圆滚滚、滴溜溜转的乒乓球是收楼头号宝贝。带它去收楼,并非拿来哄小孩,检查坡度时它可大派用场。那么,房子里哪些地方需要检查坡度呢?如地面、窗台、柜子等等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。
  厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝这时候可派用场了:先把乒乓球放在地面,若乒乓球顺势滚到地漏处,那就verygood了;轻推一下能过去的,也可收货;要是乒乓球到处乱跑,甚至倒着走,你该知道问题出在哪里了吧?试验时,记住应从多个方向考察。
  同时,乒乓球还能检查窗台是否水平,如今流行飘窗台,窗台又大又漂亮,但内窗台一定要平,乒乓球若在上面滚动的话,即不合格。此外,许多楼盘的交楼标准送橱柜、衣柜。这些成品柜子若装得不平,日后柜门就容易关不严、关不上;橱柜上层若向下倾斜,零
  碎东西就会自己往油锅里跳,这些地方在验楼时都应用“头号宝贝”细查。 总之,一套房子里,该平的地方得平,该斜的地方得斜,只要乒乓“宝贝”在手,想验哪,就验哪。   
  
2、“人”字铝梯:往高处看
  扛把梯子去收楼,好似很夸张,但细想,验楼时需要爬高检查的地方真不少:天花板有无空鼓?空调插座是否安装妥当是否松动?柜顶是个什么样子?藏在厨厕天花里的给、排水管是否顺通?这些看似偏远的装修地带,往往存在着不少的破绽,检查清楚才能安心收楼。  
  
3、化妆镜:哪里都够得着
  收楼可是个辛苦活儿,带上化妆镜,难道担心女主人累得花容失色,及时补妆之用?非也。借助化妆镜,可看清楚眼睛“够不着”的地方。验收木门时,大多数业主只是检查门的开合是否顺当,锁的质量,门框、面板的手工等,但门扇的底边却很难验得到。这时候,化妆镜就大显身手了!把镜子平放在门扇下,底下的情况就可用这“第三只眼”
  看得清清楚楚了:有没刷油漆,有没贴饰面板,质量如何,是否平整?全部遁形。   
  
4、插页式文件夹:一样都不能少!
  收楼时,发展商要移交的票据、证书、资料一大摞:纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好,遗失了其中一份就很麻烦。买个40页以上的插页式文件夹则很妥当,收一份文件放好一份,签收单正好当资料目录。收完楼,所有资料都齐了,自家房子的“档案”也建立起来了,要拿什么,在文件夹里翻翻就找到,整齐清楚,一目了然。   
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 楼主| 发表于 2012-7-24 10:58:37 | 显示全部楼层
5、备忘贴纸:不要做个糊涂虫
  验楼时,业主多多少少会发现需要修缮的地方,除了认真填写维修单外,业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸,具体说明问题所在,方便发展商的维修工人现场检修。业主做得细致一些,与发展商反复争论的机会可能会少一些,矛盾和摩擦自然也就更少。因此,要做精明、通气的好业主,收楼时别忘了带贴纸。   
  
6、小锤子:看看有没有空鼓 
  拿个小锤子去收楼?要自己动手改装修?非也!它可以用于检查空鼓,如天花、地板、窗台、阳台、瓷片,等等,如果敲击的声音有小许回响,则是有点问题了,沉闷的声音则表示OK。不过,用小锤仔细敲击需检查处时应拿捏好力度,否则验楼可能变成拆楼了。  
  
7、电笔:电路通畅很关键
  一套房子里的插座通常有几十个,事前带支电笔逐个检测电路是否畅通,总比入住以后发现某个插座不通电,再凿墙挖孔的省心 。   
  
8、矿泉水:水也是检查工具
  拿着的矿泉水喝完后,瓶子千万不要扔,它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼,去水是否顺畅,泼上大量的水便知道,矿泉水瓶子的用处就在这了。这道“工序”可放到最后进行,待其他各项都验完了,用矿泉水瓶接水,泼洒到地上,稍等片刻,哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。
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 楼主| 发表于 2012-7-24 11:00:42 | 显示全部楼层
六、相关内容:

1、收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和契税、产权代办费等费用)为前提,开发商单方为业主收房设置了义务;而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳,严禁任何单位代收,至于产权代办费,业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此,开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用,否则业主有权拒绝交纳,开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的,由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

2、入住时没交管理费,开发商不给钥匙怎么办?

  实践中,开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司,让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙,而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提,由此也产生了大量纠纷。
  此种做法是错误的。购房人与开发商签订《商品房买卖合同》,并依据合同向开发商支付了房价款,开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。从法律关系来说,物业管理公司只是开发商的代理人,购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形,物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。
  物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》,购房人不交纳物业管理费,物业公司可依据上述合约的相关条款,追究购房人相应的法律责任,而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。

3、现行的商品房契税税率是3%。其中有两类情况可以享受税收减免政策:拆迁户购买住房,购房价格没超过货币补偿部分的免征契税;个人购买普通住宅,每建筑平方米价格不超过上年度商品住房价格一半以上,可以享受税率减半。董兰英说:“以现在的价格计算,只要百姓买的房价格在9432元/平方米以下,都可以享受税率减半,即按1.5%的优惠税率缴税。”
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 楼主| 发表于 2012-7-24 11:02:50 | 显示全部楼层
4、开发商大事化小

  对业主在验房时发现的毛病,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些开发商总会表示这只是小问题,到时让人修修就可以了,想方设法不让业主将问题列进验收文件里。
  对策:不管发展商陪同人员如何信誓旦旦,业主都应坚持原则,只要发现问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录。
 
5、刚办完购房手续的李先生就上了开发商的当:

他的购房契税是由开发商代缴的,本以为自己可以省事些。不想少跑了几步路却多花了上万元,因为按照征管法规定,他购买的4518元/平方米的普通住宅可以享受契税减半的优惠政策,可开发商却仍按照3%的税率让他纳了税。
  开发商愿意代劳缴税是件好事,但这项本该由购房人自主决定的事却硬被不少开发商写进了购房合同。原来,许多买房人对自己可享受的契税优惠政策都不太清楚,于是,趁机多收契税就成了“不老实”的开发商捞钱的黑招儿。市地税局地方税处处长董兰英处长表示,因为开发商不具备代征资格,所以无法给购房人开具契税完税证,“没有凭证,即便日后找到税务部门办理退税,也会非常麻烦。”
《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定:"除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。"到目前为止,北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地<2000>478号文),而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征<1997>389号文),如果房地产商自己或委托其它单位擅自"代收"契税实际已经触犯了法律。
  为此,市地税局提醒买房人:在办理购房手续时,最好与开发商一起到房产所在地的房管部门办理契税缴纳手续,并向代征单位索要《中华人民共和国契税完税证》。如果购房人自愿委托开发商代为缴纳契税,必须要对相关契税政策心知肚明,并及时索要完税证。
  另外要特别提醒的是,现行的商品房契税税率是3%。其中有两类情况可以享受税收减免政策:拆迁户购买住房,购房价格没超过货币补偿部分的免征契税;个人购买普通住宅,每建筑平方米价格不超过上年度商品住房价格一半以上,可以享受税率减半。董兰英说:“以现在的价格计算,只要百姓买的房价格在9432元/平方米以下,都可以享受税率减半,即按1.5%的优惠税率缴税。”

6、”对于新建住宅,所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内,除了在合同中明示在交房时另行收取的,都属于“未予标明的费用”。因此,新建商品房收取电力增容费,煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
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 楼主| 发表于 2012-7-24 11:03:06 | 显示全部楼层
7、如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目,入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供,但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的!房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户,免费提供窗户玻璃,是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢?显然不能!

8、 “购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图,每平方米0.3元,开发商要求购房人交“测绘费””--这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则,引用北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明:“一、计价格<2002>595号规定的房屋所有权登记费每套80元,是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费,不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行,即: 0.30元/建筑平方米(含测量费)。二、对开发商办理房屋所有权登记费,含测量费0.30元/平方米;不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。
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