转：北京房屋空置率或近三成 呼吁打击过度投资行为

老庄

2012年06月06日 02:02 来源： 每日经济新闻
　　北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
　　此外，《每日经济新闻》记者注意到，如果以2011年北京新建住宅年成交量为基准，当前381.2万套的空置房，其消化周期需要近42年。
　　对于上述数据，业内人士对其准确性存异议。其中，典型的观点是，在上述统计调查中，统计机构并未对“空置”一词给出明确的定义，因此“空置率”也存在不明确性。
　　不过，上述业内人士称，近三成空置率这一数据可以作为参考指标（北京的空置率较高），可以为政府出台空置税等政策提供数据支持。
　　消化周期需近42年
　　北京市公安局人口管理总队发布的信息显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。该数据库已录入房间数为1320.5万套，其中标注出租房屋量为139万套，核对空置房屋量为381.2万套。由此计算，空置率高达28.9%。
　　对此，北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在10%~20%为空置危险区，需要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。换句话说，目前北京楼市已属于商品房严重积压区。
　　同时，近几年北京楼市新建住宅的年签约量在10万套左右。相关数据显示，2009年~2011年北京新建住宅年成交量分别为17.9万套、11.1万套和90605套。如果以2011年成交量为基准，当前北京的381.2万套空置房，其消化周期高达近42年。此外，381.2万套空置量也相当于北京139万套出租房屋量的约2.74倍。
　　实际上，北京楼市的空置率一直在一个较高水平，且该数据仍在上升。上海易居房地产研究院于2009年4月28日发布的 《全国商品房空置研究》内容显示，2008年北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国平均水平的75%。
　　相较于2008年时的16.64%，目前已继续冲高至28.9%，虽然两个数据的统计机构及统计口径不同，但从两个数据的对比可粗略知晓，目前北京楼市的空置率仍处于上升通道。
　　对于包括北京等在内的中国楼市空置率高企的原因，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向《每日经济新闻》记者分析说，“商品房市场有效需求不足是我国商品房空置率较高的重要原因。商品房市场的有效需求不足主要有四个原因：一是过高的房价；二是偏低的居民收入；三是过多的投资投机炒房者存在。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。四是中国房地产二十年发展过快，导致房屋开发量暴增而过剩。”
　　谢逸枫进一步指出，目前房地产市场上，城市近郊区的洋房和远郊别墅及城市中心写字楼、商业广场、公寓是房屋空置率最高的产品类型。
　　数据准确性存争议
　　在采访中，对于北京市公安局人口管理总队发布的相关空置数据，不少人质疑其准确性。
　　张大伟质疑道，首先，“空置”一词的定义不明确。空置房的定义较多，不同的“空置”定义决定了不同的统计口径。其次，根据北京住建委发布的“十一五”建筑节能发展规划中提及的2010年北京市民用建筑总量达近6.08亿平方米，目前民用建筑的最大规模也就在7亿平方米左右。即使有部分军产、央产、校产等其他产权，总住宅的建筑面积也在10亿平方米内，不太可能有近三成的空置率。
　　谢逸枫也是其中的一位质疑者。他表示，截至目前，各地空置房的具体数量、空置率的定义以及空置的统计口径与方式等问题存在差异。从统计的方式和来源看，北京市公安局人口管理总队发布的数据值得怀疑。首先，该数据没有把政府公务员住房和新建保障房、新建商品房已完工未收房的房屋等统计在内。其次，该组数据将北京农村的房屋以及工厂及企业仓库等也统计在内，有点像大杂烩，准确性也随之降低；第三，北京房地产中介行业协会的统计数据显示，一季度北京全市住房租赁市场成交量在33.8万套左右，按照这一数据全年超过120万套，总租赁人口约400万左右，与北京市公安局人口管理总队发布的数据中725.5万人的流动人口信息数字间存在较大差距，差距的原因在于可能存在部分登记为空置的房屋实际上处于出租状态。
　　但是，也有对该数据持肯定意见者，如兰德咨询总裁宋延庆就认为，公安系统普查的数据应比建设系统、统计系统等发布的相关数据更准确。
　　同时，张大伟也表示，北京市公安局人口管理总队发布的相关空置数据无法作为一个指导性数据，但是可以作为一个参考数据，即北京的空置率不低，比如北京五环外一些区域确实存在空置率较高的现象。因此，在房地产调控已经基本见效的情况下，政府可以考虑出台政策打击空置等过度投资行为，以达到增加租赁市场和买卖市场房源的供应量。
　　谢逸枫也指出，北京近三成空置率数据的准确性有待商酌，但包括北京等在内的中国楼市的高空置率却是不争的事实。因此，在地产调控的大背景下，政府应该考虑开征空置税，以打击炒房者，挤压泡沫，给房价消虚火，让房价合理回归。

老庄

2012年06月06日 01:53 来源： 每日经济新闻

　　今年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队5日表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。
　　一座城市有近381.2万套空置房，是个什么概念？我们不妨算几笔账：一是按照发布的数据，在总房间1320.5万套中，有381.2万套空置，也就是说空置房比例高达28.9%；二是按照目前大多小家庭有3口人计算，大约能容纳1143万人，而北京市现有人口才2000多万人；三是目前北京市楼价几何呢？笔者详查媒体得知，在5月份，二手房住宅成交均价为22021元/平方米；一手住宅均价为20227元/平方米。
　　由此可见，381.2万套空置房，不仅揭秘北京市商品房供大于求的现状，也戳破了动辄每平方米几万元虚高楼价的神话。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%为合理区；在10%~20%为空置危险区；在20%以上为商品房严重积压区。但在北京，商品房空置率已经高达28.9%，而房价却依然高企，房产市场依然波澜不惊，这是为何？
　　笔者认为，答案无非有二：一是有钱的人太多。昆明市市长近日披露的“有权有钱部门的人员有四五套房子很普遍”，看来此言不虚。另外，日前有调查报告称，包括住房在内的中国城市家庭资产平均达到247万元，看来这也非杜撰。二是当前房子的固有功能异化。房子原本是用来住的，现在却异化成投资赚钱的工具。有钱人花大把钞票“炒房”，目的就是坐等房价升值或是出租渔利。这也恰是“热钱”汇集、且滚滚注入房产市场抬高楼价的原因之一。一座城市出现大规模的空置率，原因并不复杂，大抵如此。
　　北京如此，其他城市何尝不是？
　　如此高的空置率或许说明一个问题：即多年来，中央政府打压虚高房价的决心不可谓不大，出台的政策规定不可谓不严厉，但现实却是商品房成交量大幅降低了，而房价依然坚挺，原因之一就是包括“限购令”在内的各种抑制房价政策，只对现有购房需求有约束力，而对已有多套房者，却无相应的制约措施与手段。这就是很多人拥有“空房”却既不出售也不低价出租的病灶所在。
　　一边是房屋空置率高企，一边却是土地资源有限、住房需求“刚性”，两者对垒的结局是房价居高不下，百姓“持币观望”。其潜在的风险是，过高的楼房空置率造成的楼市泡沫一旦破灭，其对房产市场、相关上下游产业乃至整个国家经济，都会产生震荡，这是必须警惕和预防的。
　　在2011年，上海和重庆就推行房产税试点改革，日前住建部官员也表态“今年年内房地产税将扩大试点”。但是，房地产税一直是社会各界关注的焦点，褒贬不一，至今未能大面积施行。今天“381.2万套空置房”戳破了北京楼价虚高的神话，房产税之争也该尘埃落定。这是因为破解房屋空置率过高之道，除了及早实施房产税之外，恐怕别无他法。房产税虽然不是万能，但起码能通过税收手段，让多占房倒腾出来，扩大市场供应量，藉此拉低虚高的房价。这，显然是诸如“限购令”等政策所不能达到的奇效。

嘟嘟

没办法打击，有钱的照样买。

果冻

越打击房租越贵。