马光远：房地产调控的“臭鱼效应”

老庄

2012年07月19日 20:33:38
　   除非把臭鱼从猫的身边拿走，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃，显然是不可能的。
　　中国目前房地产调控出现的尴尬现象，恰恰就是这种臭鱼效应的真实体现：一方面，不断地强调房地产调控政策不动摇，另一方面，却听任地方政府不断在房地产政策上进行微调（就是小动作）。而6月份的两次降息，则将这种“臭鱼”信号发挥至极致，于是，在宏观经济持续下滑，房地产政策并没有实质松动的情况下，忍耐许久的那些猫终于忍不住出手了。7月18日，国家统计局发布的6月份70个大中城市房价统计数据，则数字化生动地描述了这种臭鱼效应。
　　根据国家统计局公布的6月份房价的变动的数据，从同比看，无论是新房，还是二手房，和5月份的数据并没有太大的区别，80%以上的城市房价依旧在下跌。但如果从6月份的环比数据看，却让人真的大吃一惊：新房由5月份只有6个城市上涨飙升为25个城市上涨；二手房由5月份18个城市上涨蹿升为31个城市上涨，而就在两次降息前的前5个月，从新房的环比价格看，1月份没有一个城市上涨，2月份有4个，3月份有8个，4月份3个，5月份有6个，前5月新房价格上涨的城市数量之和只有21个，而6月份一个月环比上涨的城市就有25个。
　　按照国家统计局高级统计师马晓明的解释，6月份房地产市场的回暖属于“特殊现象”，他认为房价上涨的原因有三：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。但是，很显然，这三个原因，只是表面因素。在宏观经济持续下滑和比较困难的大背景下，购房者逆势选择，入市购房，这在很多国家都不会出现，就此而言，这真的属于“特殊现象”。而且，事实上，这种“特殊现象”在7月份继续火爆，包括北京在内的一线城市的房地产市场7月份继续看好。根据北京住建委发布的网签数据统计显示，7月上半月，北京二手房住宅成交量为6836套，比6月上半月上涨11.2%，与去年7月上半月相比大涨80.8%。新房方面，7月上半月新建住宅签约6597套，比上月同期上涨49.1%，比去年同期上涨37%，全市可售住房由之前的12.4万套下调至9.1万套。与此同时，北京7月10日再现“地王”，海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，以26.3亿元的最高上限价格成交。该地块楼面地价达到了4.29万元/平方米，刷新了全国住宅单价地王纪录。
　　这样，一方面是宏观经济的持续低迷，另一方面，在降息等稳增长政策的强烈刺激下，购房者对房地产市场的预期出现了明显的变化。根据数字100的调查，当前有买房意愿的人达到了40%以上，而不打算买房的人的比例却只有20%，就此而言，房价上涨的预期这块臭鱼，另购房者再次选择放弃对政策的信任而果断入市了。很显然，这是一种恐慌性的购买，购房者并不是不知道房价目前仍然处在高位，购房者并不是不明白沉重的按揭对于未来的生活意味着什么。但在稳增长、货币政策出现实质性的宽松，各地争相对政策进行调整的情况下，如果再不扑向前面的臭鱼，可能永远都会失去机会。因此，相对于前两年房地产市场的疯狂，这是一种更为悲壮的选择。
　　可以说，这轮所谓史上最严的调控一直在争议中坚持，在不得已的情况下，管理层甚至祭出了“限购”等杀伤力极为巨大的措施，决心不可谓不大。但实事求是而言，无论如何调控，除了真的遏制了房价疯狂上涨的态势，在城镇化和货币缩水等铁的事实面前，中国的房地产调控从未改变购房者的房价上涨的预期。一旦宏观经济风吹草动，足以让所有持币待购的人胆战心惊。而各地对土地财政的依赖，更让这种预期得以强化，从而使得中国的房价成了一个和宏观经济完全唱对头戏的指标：宏观经济好，大家对政策的信心足，而宏观经济下滑，大家从来都不信任房地产调控，这几乎成了判断中国房地产走势的最准的逻辑。上半年，宏观经济出现明显下滑，2季度更是跌破8%，引发了新一轮的关于房地产调控是否放松的预期，地方政府更是在房地产政策上不断挑战底线，引发购房者的恐慌。
　　房地产能不能救经济，房地产能不能稳增长，答案是毫无疑问的。但关键是，如果放松房地产调控，除了房地产以及与房地产相关的行业再次出现逆势的繁荣之外，却并不能解决很多行业面临的产能过剩困难，也不会改变中小企业的生存状况。如果今年放松调控，相信我们的资产负债表年底的时候不会太难看，然而，明年怎么办，后年怎么办。特别是，一旦房地产调控放松，本来打算进入制造业等实体经济的资金和资源又会回流到房地产，加剧中国经济结构的失衡，同时，房地产巨大的“虹吸效应”势必让刺激内需的政策再次落空，面对高昂的房价，有谁会安心的去真正消费？就此而言，在目前的情况下，断无理由再次听任房地产的“臭鱼效应”再次上演，房地产的回暖，对于中国经济而言，真的不亚于一枚自杀式的炸弹，将中国进行结构调整的努力炸于无形。