二手房业主反悔现象频现 买家签约前须提早预防

老庄

2012年09月21日08:06南方日报
　　二手房业主反价现象在近几个月屡见不鲜，此类案例听上去模式都差不多，仅据宝安中心区中介估算，近期该片区约有20%—30%的业主都有反价的心态，涨价幅度多在3%—8%之间。
　　业主反价，不仅给买家、中介带来了交易上的麻烦，违约可能导致赔偿、佣金追讨等各类矛盾纠纷。哪一位置业者都不想遭遇在买房过程中遭遇反价的麻烦事。但一旦碰上了，业界建议，置业者可做好准备，反价5%之内还是可以考虑接受，并采取尽量缩短交易周期、适当提高定金数额等方式，淡定应对可能出现的业主反价风险。

　　宝安中心区和前海片区反价现象多
　　“5月份，业主开价95万元，6月份，100万元，现在业主已经涨到106万元了，早已经超过我能接受的范围了。”任小姐向记者“诉苦”说，早在5月份她已经看中了罗湖区文锦大厦的一套81平方米的二手房，当时已经和业主方、中介都联系过，但由于她家里临时有急事需要用钱，买房计划就搁置了几个月。结果，房价上涨的幅度，让任小姐瞠目结舌。
　　同样的情形出现在南山，地处中心区的海印长城一套70平方米的两房，业主一周前报价165万元，记者上周末再次询问，已经涨到170万元。“中介有跟我说，报价涨得狠了点，但市场好，大家都在涨，我也试试看，不行再降回去就是了!”业主说。
　　“反价风”从关内延伸到关外。多位主攻二手房市场的地产中介研究人员以及片区经理表示，目前宝安中心区、前海片区的反价现象在深圳片区中颇为严重。
　　世华市场研究部经理何然透露，一位投资客对其前海片区分行经理明确表示，不管是怎样的房子，只要是前海的，他都买。近期前海片区由于利好政策的带动，直接导致业主对大前海开发概念的预期颇高。
　　世华地产高级分行经理杨新民告诉记者，他们负责的宝安中心区上个月就有三四单交易遭遇业主反价。其中有两单属于同一个楼盘，项目销售对象主打刚需，建筑面积51平方米，加上赠送面积可以拓展成二房，因此，颇受首次置业者的欢迎。
　　“这个项目在今年初约120万元就可以买了，现在业主已经要价150万元了，但还有感兴趣的客户，但业主还是不想卖，还想等着看能否再涨一些。而另一位业主首次面谈时说是卖145万元，结果几天后是以149万元成交的。”杨新民无奈地说。　　
       中联地产宝安营运总监何金龙表示，据粗略统计，在他们辖区内有20%—30%的业主都有反价的意愿，涨价幅度在3%—8%居多，上个月他们就处理了37单存在业主反价现象的交易，“感觉得到，片区业主对大前海开发概念预期很高”。

　　二手房成交环比走出低潮
　　与新房“价升量跌”不同，7月，深圳市规划国土委公布的全市二手房过户量突破7000套，共成交7077套，是近一年的最高水平，环比增长21.3%，同比增长8.1%，也是今年来首次同比正增长。在成交均价方面，7月二手房成交结构相对平稳，使得二手房均价高位平稳，为17794元/平方米，环比增长0.1%。
　　中联地产统计数据显示，今年1—7月，深圳二手房成交总套数为30792套，成交面积为282.38万平方米，成交均价从1月的14456元/平方米，升至7月的17794元/平方米。中联地产市场研究中心观点认为，今年上半年成交数据与2011年同期相比差距依然明显，成交套数下跌逾五成，但环比来看，楼市成交已开始走出低潮期，与去年下半年相比，今年上半年成交套数上升了逾一成。
　　“今年楼市表现跟往年有些不同，往年是新房形势好的话，二手房形势就相对弱一些。而今年，一二手房就会出现正相关的作用，即新房好，二手房也跟着好。”中联地产市场研究总监周庆亮说，目前深圳二手房业主反价现象较为常见。
　　业主反价原因主要有3点：一是对后期楼市充满信心，觉得现在卖便宜了。宝安业主反价情况显著就与前海利好政策频繁出台有关;二是本来因资金周转而售房，现资金周转问题已经解决;三是不了解市场行情，受外界影响而懵懂售房，事后察觉而反价。　　“二手房业主心态逐渐强势，反价现象已成为市场常态。”世华地产在研究报告指出，受央行两次降息的影响，业主普遍认为该举动为政策松动的信号，加之近期成交快速回升，他们对后市信心大增，纷纷缩减议价空间，调高放盘价格。

　　提高定金比例增加反价难度
　　事实上，无论是业主、买家还是中介，遭遇反价是一件“很不爽”的事情。但在反价已成为“市场常态”的时候，万一与反价现象不期而遇，应该怎么办?
　　受访业内人士建议，要避免反价，可以在签约之前就采取一些预防措施，减少对业主反价情绪的助涨。
　　何金龙建议，当置业者看中了一套物业，心动下定前一定要多找几家中介问价。有的房子不一定是业主随意反价，有可能是中介叫高了价。同一套物业有可能在多家中介公司放盘，置业者可多去几家中介询问，比较后可以选定房价最低的一家进行交易。
　　尽可能缩短交易周期、增加定金数额，是受访业内人士的普遍观点。在较短的周期内，楼价变化的幅度不会太大，在没有太大利润空间的情况下，业主一般不会冒险毁约。
　　目前业主反价通常发生在签订三方合同之前，因此适当提高订金数额会增加业主的毁约成本，减小反价的获利空间甚至让反价无利可图。
　　广东信荣律师事务所律师张茂荣说，根据《合同法》规定，定金最高不能超过房产交易价的20%，因此可以尽量提高定金到房价的20%，如此一来，只有其他买家提价至少20%购买，业主才能有利可图，这种可能性很小。
　　另外，如果定金不多，也可以约定较高的违约金数额，虽然《合同法》没有规定违约金的上限，不过最好不要超过房价的30%，太多的话法院一般不予支持。
　　如果置业者还是碰上了业主反价，大多受访业内人士认为5%的提价空间还是可以根据个人情况考虑接受，但高于这个数字，不建议“在一个树上吊死”。同时，置业者也可以采取与业主协商共同分担购房税费以及中介佣金的方式，维护自身权益。(南方日报)