京小产权房销售转入“地下” 规模越大交易越火

老庄

[paragraph]2012年10月15日07:13中国经济网—《证券日报》

“如果你现在定下来，马上就可以签署买卖合同。”北京通州区梨园镇孙王场楼盘的一位中介销售人员向本报记者表示，“这个小产权房楼盘是刚刚建好的新房，开发单位把一栋楼承包给了我们中介公司代理，主要是卖给外地人”。

实际上，记者暗中走访通州区多个不同类型的小产权房楼盘后发现，不止是孙王场这样比较低调的小产权房在暗中销售，曾经上榜北京国土资源局查处的79个小产房名单的部分楼盘也仍在销售，只不过关了售楼处，将销售活动转入“地下”而已。

除此之外，记者还发现，个别小产权房是与开发商合作开发的，而开发单位正在降价处理这些房源，甚至每套直降约10万元吸引购房者，可见其急于脱手。而二手房交易中，几乎每笔交易都要收取过户费，普通小产权房过户费已高达6万元。

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10月14日，记者来到通州区何各庄村月亮湾晓镇小产权房社区。当记者直接转向社区内左手边的售楼处时，小区门口保安并未阻止。当记者绕过售楼处前的铜铸鼎，打开售楼处的玻璃大门才发现，里面空无一人，沙盘被一块大布盖的严实。

“售楼处关了。”小区保安向记者表示，“有没有新房卖不太清楚”。值得注意的是，在记者与保安交流中，小区门口一直站着的几个人却主动跟记者搭话，问询是否买房，还拿出一张楼盘宣传图，让记者拨打上面的电话号码。

令人感兴趣的是，记者拨通电话后询问是否有新房出售时，对方直接说没有。而当记者表示现在就在小区门口时，对方态度立马转变，称“马上过来，可以看房”。

时隔不到两分钟，此前门口递给记者宣传图的人员直接招呼记者过去，称销售人员已经到了。记者表示并不想买二手小产权房、不想花过户费时，该销售人员立刻称，“带您看的房子就是新房，可以直接签署合同，无需过户”。

该销售人员向记者透露，“小产权房目前查的比较严，因此把售楼处关了，但要是有客户看中了房子想签合同，还是可以马上办理的”。

事实上，记者在走访过程中发现，不止月亮湾晓镇可以马上办理买卖合同，其他部分新建小产权项目也是可以直接签署买卖合同的，孙王场楼盘的小产权房就是一例。

随后，记者来到位于梨园镇云景里小区菜市场附近的孙王场楼盘现场后发现，6栋20层左右高楼林立，楼房外立面已经做好，几个工人正在整修地面。临街的楼上写着孙王场自主楼，其一层电子显示屏上滚动播放着楼盘户型与价格，并且显示招聘售楼营业员的信息。

“这栋楼去年就在建，现在已经快完工了。”一位附近居民这样告诉记者，“这个楼盘离城铁九棵树站和梨园站都不远，有不少人打听这个楼盘是否出售，均价大概10500元／平方米”。

“孙王场楼盘多数是村民自住，有一栋楼是我们中介公司代理的，专门卖给外地人。”记者找到附近一位中介公司的销售人员，他向记者坦言道，“你如果看中孙王场楼盘的房子，我们可以马上签约，由于是新房，完全不需要过户费”。

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实际上，上述中介人员还向记者坦言，现在一般小产权房不会明目张胆地大肆销售，大多都是暗中交易的，毕竟国家正在清理小产权房，被查到还是比较麻烦的。

尽管多数小产权房销售转入“地下”，但还是有个别开发单位敢于顶风销售。

当记者从孙王场楼盘沿着云景里南区走到蓝岛大厦附近时，一个“精装现房两室两厅65万起”的巨大广告牌吸引了记者的注意。果然，记者在附近的一家中介机构获悉，该盘为小产权房，且售价已经达到均价12000元／平方米。

随后，记者按照广告牌指引，来到了云景豪庭的售楼接待中心。该销售人员向记者介绍，“云景豪庭是村居委会盖的楼，其中部分楼盘产权证是村民的名字，永远不能过户给外地人，但有一部分房源是外地人可以购买的”。

“我们这个楼盘项目用地是以前村民的宅基地，完全不占用耕地。”上述销售人员告诉记者，项目是2005年拿到建设许可的，而国家2008年禁止新建小产权房，对于之前得到建设许可的并未有明确规定，所以购房者完全无需担心拆除或者不合法问题。

值得一提的是，该盘销售人员向记者表示，这个楼盘以后转成大产权房子的可能性非常大。他表示，小区位置比较特殊，处在黄金地段，并且小区没有与任何开发商合作，将来极有可能转成保障房，到时只要补交买卖环节该征收的税费就可以了，即使是需要交纳土地出让金也是居委会去交。

对此，链家地产市场研究部张絮向《证券日报》记者表示，国家一直未承认这类小产权房的合法性，上述小产权房楼盘部分房子已经出售给外地人或者城镇居民，这种做法是在打政策的擦边球，给购房者造成误区，以这种方式吸引购房者出手。

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事实上，在记者走访调查的过程中发现，不止小产权新房转入“地下”销售，甚至大规模的小产权社区二手房也仍在销售，包括上过北京国土资源局点名的79个项目榜单的楼盘。

其中，通州区张家湾镇环湖小镇和太玉园就是其中一例。记者来到环湖小镇社区门口后发现，其紧邻保安室的一栋楼1楼有一家中介公司代理环湖小镇的租售业务。

记者进门后看到，该办公室墙上白板写满了环湖小镇可售房屋的基本信息。不过，记者同时注意到，这个办公室并未有任何标记或者招牌显示是何中介公司。记者询问之下，该销售人员称是一家正规中介公司，而且不只代理租售环湖小镇的房源，还有其他一些通州有名的小产权房。

记者在看房过程中发现环湖小镇社区非常大，小区靠湖一边和北面边缘的房子，直线步行超过5分钟。而且记者在看房路上也碰到了其他看房者。

对此，该销售人员向记者表示，周末看房人比较多，小区成交情况也不错，超过一半业主是外地人。该人士还向记者透露，大规模社区正是外地人购买该盘的心理保障，被赶走和房子被拆除的担心相对较小。

“80多平米一套的房子大约54万元，这包括过户费。”上述销售人员向记者介绍，过户费低的5万元左右，高的达到6万元。

记者追问道，小产权不是不缴纳税费吗？为什么还要收过户费？这笔钱是业主收取，还是开发单位收取？该销售人员则支支吾吾，表示“不清楚”。

不过，该人士表示，一般二手交易都有过户费，只不过有些业主比较特殊，急于卖房，所以过户费有多有少。

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实际上，据记者了解，在通州除了环湖小镇，多次被曝光的太玉园被称为全国最大的小产权房社区。记者也在现场发现，该社区分了好几个区域，配套设施也比较完善，多条公交线路穿过，甚至806路公交从社区内通过，终点站则为国贸。

小区大门口一排面向街道的房子一、二层均是商铺，人流比较多。“目前太玉园没有新房，二手房也暂时停止过户了。”附近一位中介公司人员向本报记者坦言，“不过不要着急，目前只是风头比较紧而已，过一段时间肯定可以过户”。

值得注意的是，记者发现小区里一栋楼的玻璃窗上一幅大广告条幅赫然写着“此房出售”，而且不止这一家，还有玻璃窗上也写着类似字眼。此外，小区菜市场尽头区域旁则还有大片空地存在。据消息人士向记者透露，太玉园建设用地不止有建设用地还有一部分是农耕用地，但这似乎不是购房者担心的问题。

有购房者向记者表示，买小产权房肯定担风险，但像太玉园这样大规模的社区则相对比较保险一些，毕竟国家对已售小产权房的处理细则还没有公布，而这样大规模的社区转正的可能性明显会比其他小产权房大很多，如果转成保障房，即使补交一些钱也是值得的。

实际上，正是这种心理促成了太玉园二手房成交一度火爆的现象。对此，链家地产市场研究部张絮表示，虽然国家一再明令禁止，也有很多人抱有较强的侥幸心理，通过公开销售或者暗地里购买等多种方式，这也在一定程度上增加了小产权房的清理难度。

此外，张絮还表示，小产权购房人群的定义、产权归属、处置方式、清理后的人员安置等问题都比较棘手，同时牵扯的范围及利益面较广，未来政府处理也会相当谨慎。

(中国经济网—《证券日报》)