现在只要有公司搬出CBD，立马就有别的企业搬进补缺。带着定金去看房

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北京商住倒挂现逆转 住改商悄然成风
2012年10月29日07:58中国房地产报
　　“这两年写字楼的租售情况特别好，2009年的时候，很多写字楼要空置半年以上才能租出去，但是现在基本上是‘一铺难求’，CBD区域基本95%以上的写字楼都已经出租。而已经购买写字楼的小业主大多用于投资，除非等钱用，否则轻易绝不会出售。”北京建外SOHO一家房地产中介公司从业人员小李提起写字楼市场，有说不完的感慨。

　　已有6年多从业经历的小李见证了近几年北京写字楼市场的起伏变迁。他说，2007~2008年，住宅市场最热的时候，写字楼和住宅价格出现了“倒挂”现象，那时候，商业地产的中介不好做，如今，这一状况已经出现根本性的变化。

　　最直接体现是，小李和他的同事们每天都奔波在找写字楼、找房源的过程中。“现在只要有公司搬出CBD，立马就有别的企业搬进补缺。所以如果有不错的而且价格合理的写字楼，客户都是直接带着定金去看房。”

　　市场的变化还体现在开发商的抉择上。“东四环外有一个商业项目，原先打算做成公寓产品出售，如今看到写字楼行情好，又从“住”改成“商”，定位为写字楼产品了。”一家房地产公司内部人士透露。

　　睿意德执行董事张家鹏说，在局部区域市场，这种现象很普遍。如今，住宅地产与商用地产价格倒挂的局面正在逆转，而目前的一轮商业地产热亦正是对2007、2008年商住倒挂的补涨。

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　　据了解，上述地产公司人士所说的商业项目为住宅配套的项目，共两栋商业用楼。知情人士透露，按照初始规划，其中一栋做成酒店式公寓产品，另一栋做成写字楼产品，写字楼先行推向市场销售，然后根据消化情况，为公寓产品预留调整空间。开发商计划如果写字楼销售得好，另一栋楼也改将成写字楼销售。

　　事实上，“两手准备”亦为开发商最大程度降低了市场风险，并获得不菲收益。在限购令出台后的两年里，住宅市场陷入持续低迷状态，与之截然相反，写字楼、商铺等商用物业的租售价持续上涨。

　　“我们目前销售均价36000元/平方米左右，最小户型面积200多平方米，总价约在700万元以上。”该项目销售人员告诉记者，目前，两栋写字楼中的一栋已经整售出去，而另一栋也不过剩下20来套房源。据其透露，在购买该项目的业主中，有50%以上为企业自用，其他则为小业主投资使用。

　　这一项目并非个案。在中介从业人员小李看来，现在写字楼的投资回报率已高达7%~8%，15~20年即可回本，只要有成熟的商业配套和便捷的交通条件，写字楼产品并不愁卖。

　　“之前商住倒挂造成的一个问题是，大家对写字楼很警惕，不敢碰这个产品，现在写字楼供应减少，但需求并没减弱，所以市场再现‘住改商’情况，甚至有很多商铺目前都想改成写字楼出售。”张家鹏表示，比如在CBD区域，有的商业项目目前也在商铺和写字楼之间举棋不定，因为商铺产品在CBD所获得的租金可能不敌写字楼。

　　业内人士称，2003年、2004年的时候，写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业是住宅的2倍以上，当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年，住宅市场火爆起来，“商改住”盛行，这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。

　　近两年，北京甲级写字楼租金的涨幅有目共睹。根据戴德梁行统计数据，北京写字楼租金在2012年第二季度较两年前相比上涨了85%，相比一年前也有46%的上涨。

　　根据近日多家地产研究机构发布的第三季度北京写字楼市场报告，截至今年第三季度末，北京甲级写字楼租金环比增长2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显，但业主依旧继续上调租金。其中金融街及CBD区域租金继续引领市场，分别以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。

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　　“租金涨幅过高主要还是因为供需失衡，现在写字楼市场已经从买方市场变成了业主市场。”业内人士表示。

　　数据显示，2010年，北京写字楼全年供给量为44万平方米，但当年的需求量却达到78万平方米。今年到目前为止，全年供应量22万平方米，而吸纳量超24万平方米，目前市场可供租赁的面积仍然非常小。

　　上述中介从业人员小李则认为，很多企业现在手上都有大批闲置资金，这些资金投向何处，是一个很大的课题。因为投资渠道过窄，不少企业会拿一部分资金投向经营性物业，比如以前租赁办公楼经营，现在会直接购买物业，一方面为了减少租金支出，另一方面亦可增值保值，综合算下来，投资回报基本能达到5%~6%。

　　另外一面，随着市场的变化，投资者的心态亦在发生微妙改变。投资者心态已从原来投机的心态转化为长期投资的心态，而写字楼物业则成为房地产投资市场中最受青睐的物业类型。

　　根据机构统计，今年1到9月份，北京商铺成交面积近38万平方米，同比增加了17.32%，成交的总额近81亿元，同比微跌了5.5%。而写字楼市场，1~9月份成交面积125.6万平方米，同比增长83.3%，总成交金额283.1亿元，同比上涨56.6%。写字楼交易量远远超过新建商品房40%的涨幅。

　　有机构称，在未来的一段时间内，具备升值潜力的写字楼大宗交易和中小面积高标准写字楼仍是市场关注的重点。

　　在业界看来，CBD、金融街等热点区域写字楼租金水平经过两年的持续上涨已经几乎逼近租户所能承受的极限，如今写字楼市场外溢效应正在显现。比如望京、亦庄、总部基地、顺义新城等非核心商圈正凭借成本优势跻身市场主流。

　　在过去的一年中，就出现一些大公司纷纷逃离北京CBD的事件，酒仙桥、上地、亦庄等区域成为它们的办公新址。

　　“从2009年以后，北京写字楼的市场竞争或者开发已经延伸到了四环以外，写字楼商圈扩散化的趋势越来越明显。”业内人士表示。

　　不过，张家鹏提醒，目前写字楼售价高于住宅也是分区域的，在一些新兴区域，写字楼价格并不一定卖得过住宅。另外，写字楼操作的复杂性要比住宅高得多，而且如果没有产业支撑，盲目投资写字楼产品未必有好的回报。

(中国房地产报)