楼市调控上演博弈大戏 地产商最抗压购房者最受伤

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[paragraph]经济参考报 2013-03-14 01:27

近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面？调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？在近日的调研中，《经济参考报(微博)》记者试图找到答案。
地方政府：调控代价“耗不起”
业内人士指出，地方政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。但每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中却没了“底气”。
从2012年全国土地出让情况来看，全年全国土地出让合同价款2.69万亿元，同比2011年的3.15万亿元，下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。
浙江省2012年基金预算执行情况和2013年基金预算的文件显示，2012年，浙江国有土地出让金收入1973亿元，同比下降46.4%。对此，浙江省财政局解释称：“收入下降，主要是土地出让市场行情不景气。”以杭州为例，2009年杭州的土地出让金总额超过1000亿元，超过上海、北京，跃居全国第一。而随着国家调控政策的出台，杭州土地出让收入连年收窄。2010年，杭州市本级土地出让金收入922.57亿元；2011年，跌到了427.37亿元；2012年土地出让金再度缩水，为350.80亿。
其它省市情况类似。按照上海市2011年国有土地所有权出让收入占政府性基金收入的比例85%计算，2012年上海市土地出让金为1100亿元，同比锐减43%。
由于上述原因，相关省份都相继调低了今年土地出让金预算增速，部分省份甚至预计负增长。
山西一位地方住建局负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，我国房地产政策一时一变，经历了从过去鼓励发展到现在严厉调控的历程，而经过高速发展的房地产市场如今却难以调控，造成十年调控十年价涨。
在他看来，国家调控对当地房地产市场影响较小。“因为我们这属于小城市，房地产市场都是刚性需求，发展相对平稳。可能对于需求较大的大型城市影响大些。”
专家解析：“由于土地财政占地方财政收入很大部分，因此，地方对土地依赖较大。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。
“地方政府是政策执行者也是城市责任者。”全联房地产商会会长聂梅生表示，地方政府微调房地产调控政策的原因是，其不像房企可以耗时间，它没有资金，城市就不能发展，人民生活就不能改善，城市G D P也会完不成指标。

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[paragraph]房地产业仍然是各家银行放贷的重要项目。有机构测试认为，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，同时将侵蚀银行利润15%至25%。作为房地产市场博弈各方共同筹码的银行“输不起”。
不过，此轮房地产调控以来，银行开发贷在开发商资金来源占比在波动性下降。国家统计局数据显示，开发商资金来源中，国内贷款占比从2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年轻微上升至15.3%。
据了解，在一、二线城市房屋交易量回暖，房企资金流动性状况已有所缓解的情况下，今年，商业银行对房地产开发贷款普遍采取“定向宽松”的措施。这将在一定程度上进一步有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。不过，在房地产贷款投放的增量上依然有所控制，并且继续强化名单制管理。
“我们对原有的房企贷款客户投放贷款时，会考量其资金状况，尽量保证其续建项目，防止烂尾工程，给银行带来不良风险。另外，对于优质的房地产商，银行会作为大客户继续放贷。”一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示，“在利率方面，银行根据企业实际情况给予一定上浮比例，一般是10%至20%。”
也有银行业人士透露，目前银行给予房地产开发商单笔贷款或授信额度早已有所缩减，审批权上收至总行。一位国有大行公司业务部经理坦言，“实际上，银行贷与不贷都是基于对行业和某企业资金风险权衡的商业行为，毕竟房地产行业银行贷款投放的比重依然较大，短期内这种局面不会改变。因此，对于资金链出现问题的房企，银行会在尽可能减少损失的情况下逐步退出，而优质房企依然会作为大客户进行放贷。”
从16家上市银行最新的财报数据可以发现，房地产开发贷款占银行全部信贷资产的近五分之一(2012年二季度为19%)，如果再加上住房贷款，房地产部门的直接贷款占全部信贷资产的近三成(2012年二季度末为31.5%)。
2012年上半年房地产业贷款余额共29.6万亿元，较2011年底增加3.03%，但其中，有4家银行的房地产业贷款余额较2011年末有所下降，11家银行的房地产业贷款余额较2011年底有所下降。
具体而言，在四大行中，除了中行房地产开发贷较上年末有所增长外，其余三大行均呈现负增长。工行房地产相关贷款余额4991亿元，较上年末下降130亿元；农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元，较上年末骤减369.5亿元；建行房地产开发贷余额4177 .66亿元，较上年末也减少了13 .94亿元。中小股份制商业银行中，浦发银行上半年房地产行业贷款较上年末减少了77.26亿元。
从不良率来看，房地产开发贷款的不良率平均水平在1%左右。一线城市中，截至2012年末，上海地区房地产不良贷款余额41亿元，不良贷款率0.38%，比年初下降0.02个百分点，低于全行业平均不良贷款水平。
专家解析：倪鹏飞指出，由于银行本身信贷考核机制与性质，造成银行投资方向的固定，房地产企业利润相对较高、风险较小，所以这也使得银行大量介入了房地产市场的开发和消费贷款。

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[paragraph]“前一天让北京以高溢价拍出13块地，后一天就出‘国五条’细则，说要收20%税，这不是耍着开发商玩吗？”一位开发商在“国五条”细则出台后说。不过，有观点认为，开发商被认为是房地产市场的最大获益者，是房地产调控中最抗压的一方，最能“玩得起”。
数据显示，自2003年到2012年十年间，中国房地产市场销售规模额从7956亿元扩大至6 .4万亿元，累计增长7.1倍。其中百强企业销售额均值由2003年的11 .3亿元增长至2012年的近200亿元，增长了近16倍。
此前房企龙头万科公布2012年年度报告显示，去年万科实现营业收入1031 .2亿元，同比增长43 .7 %，实现净利润125 .5亿元，同比增长30.4%。而其它几家大型房企的业绩表现不俗。
业内人士指出，开发商的底线就是资金链不能断裂，之所以在调控中均能置身于外，一方面是因为国家的“十年九调”使开发商对宏观政策有一定的把握；另一方面，由于投资成本较低，在资金出现问题时，开发商大不了选择放弃项目：“我不挣钱也还不了你的钱，大不了把我的土地收了”。
专家解析：倪鹏飞表示，由于房地产的高利润诱惑，造成了现在“全企业炒房”，这也就造成了地价越拍越高，开发商同时采取成本加价的方式获利，而不断增长的购房需求，使购房者成了为所有成本买单的下家。
购房者：弱势群体“伤不起”
购房者是整个房地产市场环节中最弱势的一环。一方面，要解决自己的安身之处；另一方面，渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。因为，在中国投资渠道缺少的背景下，房地产投资成为最合适的选择。
有分析说，在国外，一方面是投资股市拥有较稳定的收益，另一方面，他们即使投资房地产业，不像我们这样直接拥有一套产权，而是直接以小额投资房地产基金，通过基金收益获得回报。而我国由于股市收益波动性较大，再加上基金、信托等新型投资渠道门槛较高，所以投资形式很有限。
专家解析：住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出，在城镇化背景下，不断增加的进城人数再加上本城市的改善性需求，购房需求不断增长。与此同时，由于进入房地产市场有门槛，因此在初次收入分配差距较大的背景下，住房价格被支付能力较高的人群决定，这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。
“房价上涨的根本原因是制度失衡。”倪鹏飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，从中央考量来看，一方面要抑制房地产价格过快上涨，另一方面又必须考虑经济增长的重要底线。这就导致中央层面在调控措施方面不是很得力。
聂梅生也认为，现阶段我国调控政策左右为难的根本原因是中国经济仍很脆弱，在外部经济较差的背景下，只能拉动内需。而房地产业的兴衰又影响着钢铁、煤炭、水泥、建材等众多上下游行业。“所以，中央必须权衡多方因素，把握局部与全局的关系。”

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[paragraph]业界总结十年调控的一个共性是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。
2003年开启了十年楼市调控序幕。国务院常务会议指出，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需。”从促进需求出发，明确房地产业为国民经济支柱产业。
2005年，房地产市场开始出现投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等一些问题和苗头。随后，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，开始酝酿针对需求和价格等一系列限制性措施。
直到2008年，全球性的金融危机爆发，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。当年的国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”
随后出台了降低首付款比例、贷款利率七折优惠等一系楼市扶持性政策。接着，国内的房地产市场迅速升温，出现超预期的井喷式增长。
2009年，楼市全面复苏，成交价量陡升。“房价过高、上涨过快”一时成为社会关注和讨论的焦点。针对此情况，2009年底国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房等政策。同时密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，加强房地产市场的调控力度，楼市调控政策的倾向也由支持转为限制。
延续2009年底的调控倾向，2010年全面加码的调控政策相继出台，提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等调控措施如疾风骤雨席卷中国楼市，当年也被业内视为“史上最严”之楼市调控年。全国36个城市在当年率先纳入限购范围。
2011年，国务院再次要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。上海、重庆成为首批试点开始对个人住房征收房产税。当年楼市进入深度调整，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。
一系列严厉的限制性政策一直延续到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影响下，楼市开始回暖，以北京为代表的一二线城市房地产市场出现价量齐涨的势头。虽然2012年并无重量级新政出台，但中央各部门多次强调坚持既有的包括限购、差别化信贷等调控政策不放松。
政策疲倦加之城镇化加速发展的客观推动，2013年春节前后，一线城市在内的重点性城市再次感受到房价上涨的压力。在此背景下，“国五条”应运而生。国五条新政涵盖从限购、房产税、保障房到增加供给等多方面内容，开始着眼于从供给和需求双方面调节房地产市场。

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[paragraph]距最严楼市调控“限购令”出台已有2年时间，虽然此间楼市经历了下调、回暖，但近月来的飞涨又迫使“国五条”于近日出台。
在国五条实施细则里，饱受争议的是明确“二手房交易所得将计征20%个税”的措施。而市场对其最直接的反应就是北京、上海、广州、南京、武汉等地陆续出现“突击抢房”现象。受“抢搭政策末班车”效应，二手房市场也迎来一个短暂的交易高峰。

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[paragraph]在各地二手房签约量暴增的同时，新房市场也创下高峰。在3月4日至3月10日一周内，全国九成以上城市一手住宅市场月周均成交面积同比上涨。据上海市住房管理部门统计，上周上海市商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比此前一周上涨20.7%，上海市商品住宅成交面积突破30万平方米大关，创造了最近36周的最高成交纪录。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，新政的威慑作用已经逐渐显现，在新建住宅市场，全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。
至于购房需求转向新房市场从而引发新房上涨一说，伟业我爱我家胡景晖表示，新房项目大都位于远郊，在交通、商业、教育、医疗等配套设施方面，无法与城市中心区的二手房社区相比。因此，税费的增加未必能够让消费者放弃城市中心区的成熟社区而转向远区郊县。
此外，在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，消费者选购新房时将有更大的挑选空间，供需的平衡难以支撑新房价格的大幅上涨。

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[paragraph]事实上，在“国五条”出台之前，二手房市场出现了大量房东坐地起价和取消挂牌惜售的情况。1月中旬，记者在调查中了解到，房东惜售心态明显，有的挂牌两三天就取消售卖，有的直接加价5万元至10万元。21世纪不动产苗圃路店的置业顾问告诉记者“像陆家嘴板块最近撤牌惜售的房源占总挂牌房源数的比例在10%至15%，而涨价房源的涨幅在5%至10%。”
而在“国五条”细则出台后，二手市场又变得热闹起来。因怕新政实施要交20%个税，抢先卖房过户。二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方期盼尽快网签过户，引发了近期网签量的暴涨。
与此同时，“‘国五条’出来之前，有很多业主对于价格态度强硬，甚至看买方有意购买便惜售加价。”21世纪不动产业务员对记者表示，现在业主态度有所转变，甚至心理价位也有所松动。他表示，现阶段业主和客户都希望尽快完成交易，尤其是有短期置业计划的刚需客户，以免夜长梦多。

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[paragraph]值得注意的是，除上述博弈之外，房企之间也有竞争。
“这次调控有点突然。”一位房地产商告诉记者，在“国五条”出来时他认为此次调控应该是再次重申之前的调控措施，但没想到的是在这么短的时间内细则出台，而且力度加大。
他表示，虽然这次调控的主要对象是二手房，但由于整个市场预期受到影响，新建住房也不会避免。“估计房市将再次回到两年前的状态，在各地执行细则下发之前突击买房，之后需求遭受冷冻，市场逐渐走淡。”
“对于房企来说，又将是一年经受考验的时期。”上述人士说。
业内人士表示，在房地产市场低谷间，房企又将进行新一轮洗牌，房企集中度也将随之提高。
随着“国五条”出台，“调控从严从紧”仍将是2013年房地产市场继续贯彻的整体基调，各方之间的博弈也将继续。中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示，“国五条”及后期地方上调控细则的陆续公布，此前“一路高涨”的房地产市场将有所降温。