东莞楼市“20%个税”5年考：二手房市场愈发活跃

老庄

[paragraph]2013-03-14 08:22 来源：每日经济新闻
“国五条”细则从颁布至今已有10余天，其中对出售二手房将计征“20%个税”的规定迅速搅热了各地的二手房市场。但实际上，这一新规并非在东莞第一次出现。近日，《每日经济新闻》记者了解到，从2007年至今，20%个税政策已在东莞实施了5年有余。
在5年多时间里，让不少人感到惊讶的是，东莞的房价一直在稳步上升，且二手房市场愈发活跃。在调查中记者了解到，虽然东莞当初开始执行这一政策时堪称严厉，但由于东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素，再加之在不少实际操作层面存在诸多“猫腻”，让东莞的二手房市场一直处于活跃状态。
对于其他即将实施“20%个税”政策的城市来说，东莞的5年，或许可以是一个颇具参考价值的范本。

老庄

[paragraph]来东莞工作快3年的段先生最近正在考虑买房，但他似乎并不像广州的一些潜在买家那样“纠结”。当得知广州郊区一处超过15年楼龄的二手房报价超过1万元/平方米的时候，他露出了“匪夷所思”的表情：“不会吧？东莞有个跟市政府一路之隔的二手楼盘，现在也才六七千(每平方米)，楼盘还新得多。”
尽管他并未告诉记者具体收入水平，但段先生透露的信息表明，与广州一些年纪相仿的上班族相比，他“赚得并不比他们少”。
在记者实地走访的几天时间里，似乎并未感受到“国五条”带来的紧张气息。只是有一些房产中介透露，“国五条”公布之后，光顾自己店里的人确实多了一些，但并非都是急于放盘的，主要目的是来打听政策走势。
2007年开始，东莞执行了“按照出售二手房的个人所得计征20%个税”的政策。所谓的“个人所得”需要将出售的总价减去原价格，还需扣除相应的费用(例如装修费用等).
与广州等城市“按照成交总价的1%计征个税”的政策相比，东莞这一政策显然有些“苛刻”。但出乎意料的是，2007年以来，东莞房价一直在稳步上升，且二手房市场愈发活跃。
东莞中原地产提供的数据显示，2006年，东莞全市二手房平均成交价格为1444元/平方米，而政策开始执行的2007年则为2202元/平方米，到2012年，均价已达3542元/平方米，相比2007年，累计涨幅超过60%。同时，2012年，东莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。
2012年，东莞的房地产市场显示出从未有过的活跃，一手房和二手房成交面积共计超过了1000万平方米。“在我印象中，这是从没有过的。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉 《每日经济新闻》记者。

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[paragraph]上述段先生给记者算了一笔账，按照6000元/平方米的价格计算，1套100平方米的房子总价才60万元，首付加上各种税费也就20万元左右。这对一个夫妻双方都有稳定工作的家庭来说，并不算是很重的负担。更何况，即使在市区，这样的标准也不难选到一套地段好的房子。
“在东莞只要供应充足，买房积极性就会很高。”车德锐表示，相比之下，二手房似乎更受到欢迎。根据他透露的情况，东莞的二手房普遍楼龄在10年左右，所以相比一手房总价会低很多，“一般都是在20万~30万元，可能首付也就十来万元，很轻松就可以入手。”
同时，根据东莞中原地产提供的数据，2007年以来，东莞二手房与一手房成交价格的差距越拉越大。2007年，两者相差仅3600元/平方米左右，而到2012年，这一差距拉大到超过4700元/平方米。
在二手房消化了大部分刚性需求的情况下，一手房长期面临着供应过剩的局面，这也是导致东莞新房价格一直“不温不火”的原因之一。上述机构数据显示，2007年，东莞全市一手房成交均价为5822元/平方米，2012年为8315元/平方米，5年间累计涨幅仅为42%。
在车德锐看来，针对二手房的个税政策更容易对一些差价较大的房源产生影响。“比如买来的时候是4000元/平方米，卖出去的时候变成了7000元/平方米，1套100平方米的差额达到了30万元。”他表示，在这种情况下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市场。
如果将广州和东莞进行对比，广州房价的最高点仅集中在以珠江新城为中心的区域，但用车德锐的话说，“东莞有28个镇，每一个镇都有一个中心，投资的集聚效应并不强。”除此之外，东莞本地人习惯大户型，外地人也受此影响，一旦单价太高，大户型的总价就会让买家难以接受，因此单价“涨不上去”。
在实地调查中，记者还了解到，在进行“旧改”之后，东莞市政府会为城中村的原住村民建设 “农民公寓”。这种公寓大约按照家庭人口每人30平方米的标准来提供，但并不进入市场流通。“农民公寓”采用与普通商品房一样的建设标准，因此已经消化了部分本地需求。

老庄

[paragraph]除东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素之外，记者发现，尽管个税政策十分严格，但“无所不能”的市场还是找到了“空子”。例如“差额”中的“合理费用”就被大做文章，有中介人士透露，可以通过一些手段来提高这些费用，相应地减少计税的金额。
除此之外，由于一些房源楼龄较久，如何衡量其原有的价格成为难题。此前，东莞市场的普遍做法是，由房产中介交由专门的评估公司进行评估，再根据评估价向地税部门申报税费。
由于没有统一的标准，只要 “买通”评估公司，就可以做高房子的原有价值，减少征税金额。
但2012年3月31日，东莞二手房评估系统正式上线，并且统一了东莞二手房交易价格的衡量标准。但车德锐称，此举“规范了行业，但没有规范市场。”正如他所说，这套评估系统出台之后，此前的评估公司基本退出市场，行业也有了统一标准。但东莞南城区某中介公司的一位置业顾问告诉记者，“现在还是按照差额20%征税，但只要支付一些费用，我们还是有办法帮你操作。”除此之外，另外一种被东莞业内人士所诟病的“潜规则”则是，不管按照何种标准征税，这些税费都会被转嫁到买家身上。
车德锐指出，其他城市执行这一政策首先要解决两个问题，一是房屋的原有价值如何准确评估；二是征收的税费一定要按照相关规定，由卖家来承担。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋定则认为，在此之前，征税标准之所以会出现两种版本 (一种是按照差额的20%，另一种是按照成交总价的1%)，就是因为在实际操作过程中，房屋的原有价值如何衡量是个难题，这个“缺口”导致市场上出现很多避税的方法。

老庄

[paragraph]华夏时报 王海春 2013-03-16 09:11

本报记者 王海春 杭州、上海报道
20％个税并非新政。东莞已连续实施5年，而杭州也在2004年施行过该政策。与东莞不同的是，仅仅8个月时间，该政策就在杭州夭折。
“杭州是在2004年1月强征二手房差额20％个税的，但当年9月，政府低调叫停了这一政策。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东告诉本报记者。
曹旭东表示，在20%个税政策未实施前的一个月里，杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月，杭州二手楼市几乎跌到了冰点。“政策实施前后，简直是冰火两重天。”
“国五条”细则颁布后，即将推行20％个税的城市，是否会面临与杭州类似的命运？
20%重税转嫁给买家
“国五条”细则中，征收二手房差额20%个税的政策，对杭州市民来说并不陌生。
曹旭东告诉记者，杭州强征20%所得税的政策在2003年年底确定，在2004年1月正式施行。
杭州房地产部门的统计数据显示，2003年杭州市商品房销售均价为3939元/平方米，比上年增长了11.7%。
“官方当时公布的均价是不到4000元，实际上2003年杭州新开的楼盘中6000元/平方米以上的占到了近七成。而当时杭州市区的房价已经涨到8000多元/平方米了。”杭州一家房企高层告诉记者。
“房价涨得太厉害了，有投资客看到了其中的机会，就趁机在杭州楼市进行炒作。杭州当时对商品房也做过调控，如期房转让要增加契税，对二手房交易开征综合税、印花税等。不过这些政策出台后杭州房价仍然在上涨。”浙商建业一位市场部经理告诉记者。
在个税政策确定到正式执行的一个多月时间里，同目前各地二手房市场类似，杭州出现了抢房潮和过户潮。但在政策落地后，杭州二手房交易陷入僵局。
业内人士透露，当时杭州共有600多家中介公司，在实施个税政策的8个月，平均每周都会有两家中介公司歇业。
尽管二手房市场被“冰冻”，但杭州房价却出现了小幅上涨。
华邦地产营销总监王慧在接受记者采访时表示，2004年时杭州市场自住的需求量较大，卖家把个税负担都转嫁到了买家身上，这在一定程度上助推了房价。
“个税政策还促使买家纷纷涌向新房市场，短期内新盘交易量大幅增加，也刺激了房价小幅上扬。”王慧说。
她进一步表示，2004年上半年，上海的房价涨幅高达20%，而杭州房价的增幅却只有5%左右，这说明20%个税政策还是有一定效果的。但当时市场供求关系严重失衡，所以房价上涨的趋势并没有抑制住。
2004年9月，因个税被转嫁给买家等原因，杭州市政府对20%个税政策作出调整，由强征改为“主动申报”。随后，杭州房价再度大涨。
曹旭东指出，到2004年底杭州市主城区7000元/平方米的房子已经很少，均价涨至10000元/平方米左右。据杭州房地产信息网公布，2004年12月底，杭州全市商品房成交均价涨至8500多元/平方米，比2003年约4000元/平方米的成交均价上涨了近一倍。
政策为何短命？
到底是什么原因，造成了杭州个税政策如此短命？
浙商建业一位经理告诉记者，虽然短期内需求涌向新房市场对开发商是利好消息，但长期来看，对开发商来说却是利空。
“即使是刚需购房者，也有少部分的投资需求在其中。购房者希望自己的房产能增值，并在未来获得这部分增值的收益。当时杭州市场已经有了大量改善性需求，想把手中的二手房卖掉后再置换更大的房子，但个税政策也让这部分人群暂缓了入市的脚步。”曹旭东表示，新房市场在经历了短期的活跃后，交易量也开始下滑。
“2004年上半年，杭州房地产投资增速有所放缓，开发商拿地意愿降低，有部分房企看空未来一两年的市场。新房市场在年初经历了短暂的活跃后，下半年也开始陷入僵局。”曹旭东指出，市场预期的变化，让杭州政府相关部门感到有压力，所以20％个税政策只实行了8个月就悄然退市了。
曹旭东告诉记者，除了开发商投资意愿下降引发政府关注外，政策“一刀切”，误伤了刚需，也是20%个税政策被叫停的主要原因。