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[paragraph] 3月份的二手房成交量环比上涨101%，达到了去年同期水平，受节假日影响，4月份的二手房成交量虽然不及3月份，但也延续了3月份以来的回升态势。成交量的攀升一方面促使中介的生存环境得以改善，收入猛增，另一方面也使得房主提高对房价的预期，挂牌价格显著提高，且议价空间进一步缩小。业内人士指出，首次置业的刚需已基本释放，若改善型需求无法及时跟进，恐下半年的二手房市场依然不乐观。 三四月成交回温 来自北京中原地产的统计数据显示，3月份北京二手房签约量达到了11112套，这一成交量是限购以后的第三个突破万套月，环比上涨101%。受节假日影响，4月份的二手房成交量虽然不及3月份，但也延续了3月份以来的回升态势，统计数据显示，二手房签约为9964套，较3月份有轻微下调，环比下探10.3%，同比去年则上涨了6.4%。 在成交价格方面，今年1季度，市场成交价格基本维持在21000元/平米，走势趋于稳定，4月份的成交价环比小幅上涨。据北京中原市场研究部统计数据显示，3月份二手房住宅签约均价为20120元/平米，同比下跌10%左右。4月北京二手商品房成交均价为22129元/平方米，环比上涨1.5%，这是继2011年4月以来京二手商品房成交价连续第12个月环比下降后的首次反弹，同比下降幅度也有收窄趋势。 中介佣金猛增 成交量攀升的最直接受益者无疑是房地产中介公司，据记者了解，一些知名中介公司的收入在三四月份实现了翻番的增长。一家门店的经纪人告诉记者，他们公司3月份收入高达2.35亿元，而在去年年底仅为八九千万，记者也从这家公司确认了该信息。 伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受记者采访时表示，传统上三四月份中介公司的收入都会相对比较高，因为这个时候不仅成交量上来了，同时也是租赁旺季，尤其是三月份。在首次购房者的推动下，三四月份的成交量都不错，中介公司的佣金上涨也在情理之中。伟业我爱我家首席分析师孔丹表示，虽然具体的营业额不方便透露，但3、4月份的收入是公司成立以来的第二个高峰。 低价房源促刚需释放 节后市场回温的主要原因无疑是首次置业的刚需释放，北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，二手房成交量回温的主要原因是一些低价房源的入市吸引刚需购房者出手。从一定程度上说，政策鼓励刚需购房者入市购房，年初银行信贷额度放宽促使首套房贷款利率回归基准，释放了部分刚需，目前市场上成交的主要是大一居和小两居，这是刚需客户青睐的户型。同时，年后部分挂牌房源议价空间加大，不少区域甚至出现了低于市场价的房源。 据21世纪不动产的统计显示，小户型需求客户占刚需的70%以上，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，二手房市场里的60-70平方米的户型最受欢迎。 不过这种态势随着房主借势提价而恐将结束，来自伟业我爱我家的统计数据显示，目前市场上80%的二手房业主都选择了提高报价，20%的二手房业主选择维持之前的报价，主动降低房价的业主已经寥寥无几，4月上半月二手房的挂牌均价环比上涨了2.5%左右。 胡景晖表示，去年年底今年年初，购房需求的大幅萎缩，使得不少着急出售房产的二手房业主主动调低房屋报价以待出售，房价的明显回落，的确刺激了购房意愿的显著回暖，今年年初房价出现明显回落的优质二手房楼盘，受到购房人的极大关注，也促成了春节后成交量的大幅回暖。但是，随着购房需求的回暖，原本已经调低报价的部分二手房业主面对看房客户的增加，更多地选择了提高报价。 刚需难撑起整个市场 二手房业主的借势提价在一定程度上促使刚需再次陷入观望。对此，胡景晖表示担忧，“中介公司这个行业就是一个饥一顿饱一顿的行业，完全要靠成交量的情况。从以往的经验来看，首次置业的交易量很难撑起整个市场，它是不持久的，只能带来短期的回暖，持续性很差。如果改善型需求无法得以释放，那么今年中介行业的生存环境依然不是那么乐观。” 不过，记者从链家地产提供的一份数据中看到，今年4月90平方米以上户型成交均价20879元/平方米，环比3月下降4.4%，同比下降15%。在成交量复苏的情况 下，大户型价格仍维持在底部运行，并未走高。目前从链家监测的数据来看，成交量最大的前30个区域中，4月90平方米以上的户型成交均价环比下调或持平的区域有22个，只有极个别区域的价格出现结构性的上调。 链家地产市场研究部陈雪表示，目前二手房市场上首套房刚需成交有所减少，在一定程度上是由于价格优惠幅度减少所致。但90平方米以上的户型，成交价格仍然稳定在调控以来的低水平。在当前的市场环境下，越是偏向刚性的需求，受季节性成交规律的影响就越发薄弱，因为目前价格才是买卖双方达成交易的关键因素。但是改善性需求的固有规律，就反而相对明显许多。因此随着传统购房季节的到来，改善性需求也会逐渐活跃。同时，持续维持低位的价格，对于改善性客户来说，也构成了比较理想的入市契机。预计未来改善性需求的入市意愿会逐渐加大。 □相关 租赁市场旺季提前结束 和往年相比，今年租赁市场旺季显得更为短暂。受租赁高峰的影响，一季度租赁成交量创4年新高，且租金保持平稳，步入4月，北京租赁市场量价齐跌，成交量环比下降23%，租赁旺季提前结束。 租赁量增价温 伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2012年一季度北京全市租赁成交约20.9万单(套)，与去年一季度同期相比上涨了9.9%，一季度北京租赁成交量处于四年来的历史最高位。2012年一季度北京全市租金为3097元/套/月，与去年一季度同期相比仅仅上涨0.3%。 针对一季度北京租赁市场同比出现”量增价稳”的情况，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，受各类政策的严格限制，部分购房需求继续暂时在租赁市场释放，导致租赁成交量上涨；而年初全市房价也出现了实质性下调，部分业主“转售为租”使得房源明显增加，加上今年以来CPI也逐渐回落，租金上涨预期不高。 进入4月，租赁市场表现出明显的淡季特点，4月北京租赁市场日均成交量环比下降23%。而去年4月份环比降幅仅为16%。 提前步入淡季 事实上，租赁市场在3月份就呈现出淡季的苗头，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年3月份，北京租赁市场新增客户需求有效登记量环比2月份下跌2.2%，受需求量萎缩影响，市场交易量环比下跌了16.5%。而新增租赁房源挂牌量依旧在上涨，环比涨幅为7.1%，需求的下降，房源供应的增加，使得租赁市场供求比由2月份的1:5.2下降到目前的1:4.7，紧张的供不应求关系的缓和，使得租金价格开始缓慢下降。 链家地产市场研究部分析师陈雪表示，4月份租赁市场成交量消退的幅度较大。从整个租赁旺季的成交来看，三月末就出现了租赁成交逐渐回落的现象，主要由于今年租赁旺季需求的整体水平就低于以往，经过春节后一段时间的释放后，步入租赁淡季的时间要更早。并且今年租赁市场的供需关系有所缓和，需求吸收的能力更强，也导致租赁高峰期的缩短。 对于未来的租赁市场，胡景晖表示，在6月底7月初暑期毕业生租房高潮来临之前，北京的租赁市场都将处于传统的交易淡季，预计未来2个月，北京的租赁成交量还将继续走低，全市月租金均价将基本稳定在3000元左右。 (京华时报) | 
发表于 2012-5-25 13:38:55