最近，万万没想到，这座城市的房价暴涨了！

魏糊芦

[paragraph]这座城市是重庆。
力哥对此的看法是：和比特币一样，炒作泡沫虚高。
力哥对重庆买房的建议是：重庆人自住随时买买买，外地人想投资投机赚一票就免了。
只要“干货”的伸手党可以洗洗睡了。
还想听力哥从理财角度细致分析我是如何得出这个结论的，继续看吧。
提问：抛开投机炒作因素，从基本面上看，一座城市房价长期看是涨是跌的决定性因素是什么？
我认为是真实的供求关系。
供给侧，主要取决于优质土地的稀缺性。土地越是稀缺，供给越是不足，房价越是要涨。
需求侧，主要取决于两个因素。
一是这座城市对外来人口的吸引力。如果能持续吸引外来人口，需求就会持续上涨，从而助推房价上涨。
二是这座城市本地居民的富裕程度。
哪怕这座城市吸引不了太多外来人口，但如果本地居民越来越有钱，他们都有改善居住条件的需求和能力，就会小房换大房，大房换别墅，或者钱实在太多又没有好的投资方向，就会在自己的城市买买买。这也会推动房价上涨。
纵览中国乃至全球各大城市过去20年的房价走势，力哥发现这三个因素必须至少具备两个，房价才能持续上涨。
如果三个条件都具备，铁定长期看涨。
如果三个条件只具备一个，就很难维持长期上涨。
如果三个条件都不具备，房价还能涨，那就是投机炒作制造的房价泡沫。
我们排列组合一条条来举例分析。
土地稀缺、吸引新人、土著有钱，同时满足这三个条件的城市几乎都是全球一线城市——纽约、东京、伦敦、巴黎、新加坡；以及中国的一线城市——北上广深港。
中国的五个一线城市中，土地最稀缺的是香港，其次是深圳，相对最不缺的是北京。
吸引新人的能力，北上深都超级强，广州稍弱，香港这些年太作了，人才都逃深圳去了。
土著有钱程度都是杠杠的，相比而言，最有钱的还是香港土著和上海土著。
再加上地理环境（雾霾交通腹地广度啥的）和城市本身的创新能力，我个人判断10年后，中国五大一线城市房价排名应该是上海≈深圳香港北京广州。
对了，杭州可能会逼近广州。
只满足土地稀缺和吸引新人，但土著没钱，房价也会涨。典型代表是三亚。
海南是中国唯一的大型热带岛屿，可以不办签证、不换外汇、不学外语就能在热带海滩舒舒服服过一个暖冬，这对从东北到西北，上海到四川的有钱人来说都极有吸引力。
力哥今后付费课程的养老规划中会重点讲解“候鸟养老法”，最好的去处就是海南。
海南面积虽然不小，但中间多山，北部海口、文昌等地冬天气候还不是最舒服，只有三亚、陵水等面向南海的南部沿海版块才最适合养老度假，冬天都可以游泳。
如果进一步要说海滩和海水质量，北部的海口文昌也相对最差，中部的琼海万宁还行，过了万宁和陵水的分界洲岛，沙滩质量和海水颜色才有了明显提高，尤其是全岛最南端的三亚，相比而言，亚龙湾因为比三亚湾离市区更远，所以相对保持更好，但价格也是最贵的。
所以中国人但凡有了点钱，多少都会产生去海南买套房的念头，而海南最棒的海景房，和想要去海南买房的人相比，其实并不多（当然，海景房也是个大坑，不展开了）。
然而海南当地人的收入却低得可怜。
记得6年前我第一次去三亚时，看见某海鲜大酒楼大门外迎风招展一个大大的横幅，大意是我们这里的服务员月薪1000元，快来抢啊！
我们一行上海人都被吓到了，1000元月薪哪怕6年前在上海也连最低工资都不到，在三亚居然成了高薪岗位……
但本地人穷并不影响海南房价整体向上趋势，就算当地人恨死东北人了也没用。
只满足土地稀缺和土著有钱，但无法吸引太多新人，房价也会涨。典型代表是厦门。
厦门本岛才158平方公里，比深圳南山区还小，而且风景如画，有厦大和鼓浪屿这种神级景区。但厦门能吸引的仅仅是福建省内农村小伙伴，很难有外省人会长期定居厦门。
别人的学校风景如画
但厦门人本身比较有钱，厦门的金融业也很发达，所以我一直很看好厦门的房价。
只满足吸引新人和土著有钱，但土地不稀缺，房价也会涨。典型代表是澳洲和加拿大这两个中国人最喜欢移民的地方。
澳加两国都是典型的地广人稀、人均资源占有量极为丰富的发达国家，导致当地人本身很有钱，而因为气候宜人，经济发达，社会和谐，物产丰富，澳加也在不断吸引包括中国人在内的世界各国移民纷至沓来，所以悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等华人最喜欢聚居的中心城市房价都出现了持续上涨。
但请注意，在更广大的中小城镇和农村的房价或庄园价格并没有那么强的赚钱效应。
如果你过去这些年去西澳或北领地鸟不拉稀的地方买了一大片庄园，等待你的可能不是陶渊明所向往的田园牧歌式的生活，而是把你自己从国内大城市里的土豪变成啥都要自己干的真农民，因为当地人太少，劳动力太贵，根本请不起人，加上各种税又高，如果不想玩了，这地要卖掉也不容易，更别说赚大钱了。
所以无论国内还是国外，买房投资都应该遵循中心原则，加拿大买房就应该买被限制最严格的温哥华市中心，这里的土地才是真稀缺，在澳洲买房就应该选悉尼和墨尔本，当然过去这些年悉尼房价涨得有些过了，墨尔本可能更合适，不过我更看好阿德莱德，总之千万别去远离中心的珀斯买房就对了。
但如果只满足一个条件，就很难涨了。
只满足土地稀缺，土著又穷又不吸引人……现实中或许根本不存在这样的地方。因为这里人又穷，别人也不来买房投资做生意，土地怎么可能稀缺呢？
只满足土著有钱，但土地不缺也吸引不来外人，我首先想到了温州。
温州号称浙江三大中心城市之一，但温州人的文化基因、温州话、温州菜、温商的经营理念，都和北边的杭州宁波很不一样。事实上温州话是中国最难听懂的方言，这也是地理论决定造成的。
温州南西北三面被群山环绕，东边孤零零面对着大海，可惜既不对着台湾，也不对着日韩，更不对着东南亚，所以这个靠海并不占太大优势。在古代，无论是北边的明州（宁波）还是南边的泉州，都比温州繁荣得多。近代鸦片战争后的五口通商，也没温州什么事，改革开放后，第一批开放的沿海城市也没温州。
因为群山阻隔，温州很难和南边贴着的“大胡建”形成城市群效应，北边距离上海又太远，无法享受以上海为中心，向北苏锡常镇宁，向南杭嘉湖绍甬所连成的中国最强都市圈的辐射效应。
而温州背后的腹地则是浙江最穷的丽水和衢州，也没戏。
这样残酷的地理环境，造成了温州人异常坚毅、特别抱团乃至有些偏执的文化性格，特别吃得起苦，赌性特别强，到哪儿都和温州人混，而因为靠海，所以温州人就敢满世界跑，人家福建广东人是往南洋或美国跑，温州人哪里能赚钱就往哪里跑，哪怕是非洲、俄罗斯、中东这些不怎么安全的地方也照闯不误。
对了，如果你男朋友是温州人，而你不是，希望对你们今后的婚姻关系要做长久打算。这不是地域歧视，而是生活经验告诉我，如果你嫁给了温州人，你的价值观和生活理念可能都会改变。
总之，温州是一个特别内圈化的地方，所以虽然温州人有钱，但没什么外人愿意去温州生活，当年温州炒房团名扬全国，的确雷厉风行，温州本地的房子一样被炒得风生水起，好不热闹。
然而2013年中国楼市拐点之后，温州房价已经跌了4年。哪怕2016年，那么多城市房价都涨，温州依然一副吊样。
当然，这和中国经济低迷，以粗放型低利润空间的出口导向型的低端制造业为代表的温商模式难以为继也有很大关系。
与温州相对应的另一个极端样本就是“羊煤土气”的鄂尔多斯，也完全不缺土地，号称人均GDP超过香港，然而压根没啥外人会真的去鄂尔多斯生活，结果你懂的……
只满足吸引外人，但土著很穷，土地也不稀缺，我脑中第一个跳出来的居然是“新加坡旁碧桂园城市森林”！
新加坡和马来西亚是两个国家，马来西亚绿卡没啥用处，不能免签去新加坡，加上城市森林就是个鸟不拉稀的人工岛，还正对着新加坡的工业区，这货有多坑爹就不多说了。
碧桂园城市森林效果图
关键在于，是不是碧桂园成功忽悠无数中国土豪去买买买，当地的房价就真的会长期看涨呢？
很难。
一是因为马来西亚不是地少人多的国家。
新加坡700平方公里挤了500多万人口，密度比香港还高，但马来西亚33万平方公里，人口才3000万，大日本帝国也才37万平方公里好不好。所以马来西亚从来就不缺土地，哪怕是首都吉隆坡的城市体量和人口规模在东南亚都完全不是曼谷、河内、雅加达甚至马尼拉的对手。而所谓第二大城市槟城已算不上大城市，靠着新加坡的新山就更小了。
二是当地人收入也不高。
马来西亚三大族群，老大马来人，以乐天懒散虔诚信仰安拉著称，老三印度人，以乐天懒散虔诚信仰大黑天著称，老二中国人，以勤劳勇敢表面上儒道佛都信实际上信奉出人头地拼命赚钱屌丝逆袭著称，为啥东南亚屡次出现排华甚至屠华事件，很重要的原因是华人不是土著，却比土著有钱得多……
话说我在马来旅游时，马来人给我留下了很好的印象，印度人也还不错，但华人让我有些失望，虽然彬彬有礼，但感觉还是和大陆华人一样有种天然的精明。
所以可以想象，马来当地人是不会来给中国人当接盘侠的，只有源源不断吸引更多中国土豪来接棒，才能维持房价，但中国人买了也不去那个鸟不拉稀的地方住啊，这不就是典型的击鼓传花房产投机泡沫吗？
突然想到另一个中国人近年来也一直在买买买的地方——济州岛。
但济州岛和马来西亚不一样。
一是因为韩国已是人均GDP接近3万美元的发达国家，老百姓有钱，济州岛的老百姓虽然由于大海阻隔，以前在韩国国内是最穷的，但现在由于政策支持，全力打造旅游岛，老百姓也富起来了。
二是济州岛在韩国的地位和海南岛在中国的地位一样，虽然在我看来济州岛是个没啥特色的小破岛，但韩国人自己是真喜欢啊。
而且韩国人旅游营销做得好，中国人也特别喜欢这个小破岛，加上中国护照免签，上海飞过去1小时都不要，文化饮食也接近，满大街都是中文，路边小摊贩都收人民币，银联支付宝更是随便用，优惠多，所以的确会吸引越来越多的中国人和韩国人在济州岛买房自住。
三是济州岛比海南岛小太多了。海南岛3.54万平方公里，济州岛才0.18万平方公里，和上海崇明岛一个级别，中间还有高高耸立的汉拿山，长期看这里的土地能开发多少房子，又能满足多少中国土豪的胃口，可想而知。
所以哪怕济州岛的房价有泡沫，但因为土地稀缺、吸引新人和土著有钱这三个因素都不算差，所以长期看，反而投资风险不大。
搞清这个逻辑后，再来看重庆房价就很清楚了——这三大因素，重庆一个都不挨~
上个月，力哥刚受雪球邀请作为主讲嘉宾去了一次重庆。活动结束后，特地多花了两天时间在重庆各地考察。
你别以为力哥是以考察之名行游山玩水之实，我是真的对重庆这座城市的地理环境、人文特质和房价都进行了考察，这是我做记者那么多年来养成的本能习惯——随时随地都在生活中观察和学习。
首先，重庆作为中国面积最大也是最年轻的直辖市，真的不缺土地。
记得开车带我在重庆逛的荔枝汇会员在线路安排上一直在纠结，反复说力哥只给我一天时间安排，可重庆太大了，一天时间根本啥都玩不了。
是的，从面积上看，重庆真的太大了。20年前重庆直辖时居然把川东全部吃下来，导致今天重庆面积达8.25平方公里，是京津沪三大直辖市加起来的2.5倍，接近浙江面积。
从重庆市域分布看，同样太大。
这种大，不是北京、上海、成都这种平原城市圆环套圆环摊大饼式的大，而是由于重庆两江环绕、城在山中的特殊格局，导致重庆的市域非常“散”，除了渝中区重庆嘴是重庆当仁不让的中心，在江北、南岸、九龙坡、沙坪坝、大渡口、渝北等各区都各自有各自的商业中心，可以自成一体。比如力哥住的观音桥地区，就是江北最大的CBD，人气那个旺啊，我目测人气已超越了解放碑。
而江北还不止观音桥一个中心。
带我逛街的会员告诉我，他家住江北，平时几乎不会来渝中，因为感觉完全没必要。这和上海完全不同，上海人哪怕住在宝山或闵行，也很少会说我平时几乎不来人民广场。
而这么大的重庆，人口只有3000万，而上海北京今天的瞬时人口也几乎达到这个水平，但重庆却有13个上海那么大！哪怕你山再多，土地也还是多啊，再说你本来就是山城。力哥已被你魔幻的大桥和高架，此起彼伏的道路和洞穴给看晕了，魔都称谓应该给重庆才对，要得？
再看对外来人口的吸引力。
力哥在重庆请我的会员在重庆地标喜来登边上新建的1891吃饭，他们几个重庆人和我探讨重庆房价问题后，一致认为，重庆在与成都争夺外来人口的竞争中，的确处于下风，并且重庆的确不是一座很容易吸引外来人口的城市。
我有几点观察可以佐证这个观点。
一是重庆人见到陌生人第一时间一定讲重庆话，不讲普通话，别说路边的小摊贩，哪怕是公共服务部门的人也会如此，说明重庆的确外来人少。
一座城市越是国际化，地方方言的生存空间就越小。我一直有个观点，未来中国重要方言中最早濒危的一定是沪语，100年后的沪语很有可能会成为亟待抢救的人类非物质文化遗产。因为上海土著老龄化最严重，上海地铁10个人里有8个是不会讲沪语的新上海人，所以上海年轻土著已本能养成见到陌生人开口一定普通话的习惯。
哪怕是适用范围更广也更强势的粤语，在广州就能满大街听到，但在深圳，讲粤语的人明显少于讲普通话的，因为这座城市的国际化程度高于广州。
由于现代汉语是以北京官话为基础演变来的，对此北京土著表示吃瓜群众看戏毫无压力……
二是我的会员告诉我，重庆街头极少能看见老外，就算偶尔看到一般也不是来重庆长期工作或定居的，而是来旅游或做文化考察的——也就是猎奇来了。
所以在重庆的大学里外教很少，重庆英语培训机构里的资深外教也很少。
但在深圳南山或上海静安，老外随处可见，香港就更多了。
另外重庆本身比较糟糕的气候（夏天太热，冬天又没供暖），重庆相对成都更加单一偏向火锅的川菜风格，以及重庆本身高低起伏的地势，都决定了这是一座很有特色的城市，能吸引游客，但很难吸引外人长期居住，至少如果一定让我挑选移民城市，我会选成都而非重庆。
而最关键的重庆难以吸引外地人或外国人长期工作生活的原因，还是在于重庆当地的收入水平偏低。
北京雾霾再多，深圳天气再潮，一样吸引全国年轻人蜂拥而入，因为这里有赚大钱逆袭的机会。
力哥发现一个衡量某地居民整体富裕程度的直观办法——看我微信公众号粉丝占比与全国人口占比的关系。因为越是富裕发达的地区，老百姓本能关注理财的概率一定越高，越是贫穷落后的地区，老百姓越是不知理财是啥，要不就只知道拼命干活挣钱，要不整天幻想发一笔横财。
比如我的微信公众号中，北上广深的粉丝占27%，但这四座城市人口加起来不到1亿，只占全国人口7%。
我的微信粉丝分布前十位的城市除了上北深广杭毫无疑问，接下去分别是西南、华东、华中和西北的强二线省会城市——成都、南京、武汉和西安。但你可能想不到，重庆和天津这两个直辖市都在十名开外，苏州入围TOP10。
苏州富裕程度可见一斑。
具体到重庆来说，人口占全国2.2%，但我的粉丝数只占0.5%。
更准确的数字是我的荔枝汇付费会员占比。当我去重庆请会员吃饭时才惊讶发现，我在重庆一共只有6位会员，占我会员0.5%都不到！
我的重庆会员告诉我，重庆人心中一直有一种“大重庆”情结，这不是自嘲，而是发自内心觉得重庆真牛，雄起！
你看，重庆作为直辖市，是中国人口第一大城市（上海人民发来贺电），而且还是西部唯一的直辖市，再看重庆嘴鳞次栉比的摩天大楼，堪比陆家嘴和维多利亚湾，发自内心觉得重庆真是一个猴赛雷的大都会！
在城市化进程中，由于重庆直辖后，吸引了周边大量农民进城，在他们眼里，重庆现在动辄上万的房价很贵了……能在大重庆主城区买上一套房，我也算很牛了。
这次我在观音桥这个重庆最繁华CBD商圈，看到了不少我在上海市中心许久未见的经典农民穿着打扮的老头老太在逛街。
上海地铁上我也经常能看到一看就是来上海旅游的农村老农，但打扮其实还行，往往是深蓝色衬衫外加一件看上去质量不咋地的深色西装。但真的穿着老家干农活的衣服直接走在人民广场逛街的，我真的好久没见到了……
这说明重庆的城市化进程最大动力来自大重庆下辖的万州、黔江、涪陵等广大川东地区农民进城。
但以重庆体量，3000万人口本就不多，而且重庆和四川都是人口输出大省，一边还在往北上广输送年轻劳动力，一边还要依靠剩下的不想去一线或在一线混不下去的本地人买房支撑房价，外地人又不来住，加上土地不稀缺，所以长期看，重庆房价并没有可以长期持续上涨的动力。
事实上，过去8年，许多人都看中了重庆的房子，认为这是洼地。
但温州炒房团折戟重庆……上海大妈同样铩羽而归……
记得8年前，我有个上海土著同学从事地铁设计工作，被外派到重庆工作几年，当时兴冲冲和我畅谈他对重庆房价长期看涨的美好期望，认为重庆这座城市好山好水，美食美女，房价却这么低，没天理啊。当时上海房价已不便宜，所以他毅然决然在重庆买房！当时房价5000多。
去年我又问他，重庆的房子现在多少钱了，有点小失望的告诉我，才涨到8000多，而且这两年都没怎么涨……
其实我知道，他心里是非常失望。当年他如果在上海买1.6万的房子，现在涨到8万妥妥的。
对于来重庆买房投资的“上海蝗虫”，重庆人民也表示非常不喜欢……
我在重庆线下活动时讲过一个观点，重庆土地不稀缺没办法改变，能改变的只能是发展经济，提高当地人的收入水平，更重要的是把重庆打造成一座更加宜居的城市，从而吸引整个西南地区的小伙伴，在放弃安家北上广深以后，把第二目标投向重庆。
然而现在似乎更多人把第二目标投向成都，比如力哥在《别了，魔都！》（点击标题即可直接阅读原文）一文中提到的贵州小伙伴K哥就去了成都。
所以成都的存在，是重庆房价上涨最大的阻力。成都正在吸引整个西南地区的小伙伴，自然对重庆人口导入产生虹吸效应。
但目前我还看不到重庆能赶上成都的希望。
那么问题来了，为什么刚进入2017年，重庆房价突然就涨了呢？
我在重庆时看过几个楼盘的展位，新盘也不贵，大多在1万到1.4万之间。位置大多在两江新区一带，让我隐隐感觉北城貌似比南城更有吸引力。
事实上，哪怕是南滨路上最棒的一线豪华江景房，直接对标上海陆家嘴汤臣一品的房子，也才卖2万不到……


因为重庆两江环绕，江景房实在太多了，再加上重庆又是山城，距离长江很远的房子说不定因为地势高也能看到江景……
所以我觉得重庆这一波上涨最基本的原因是重庆房价真不贵，连成都长沙都涨了，去年重庆也没怎么涨，这就给炒作提供了基本空间。
但还有几个重要诱因。
一是重庆老市长黄奇帆走了，有人就说人走茶凉，人亡政息，重庆房价“超稳定”时代终结了。
多说两句黄市长。
我看过黄奇帆对金融问题的讲话，鞭辟入里，他是中国少有的对金融有深刻见解的学者型官员。重庆房价能够长期平稳，涨幅很小，和黄奇帆的治市理念的确有很大关系。
另外黄奇帆在重庆做了15年父母官之前，他的职场履历都在上海，我很小就从爸妈那里知道了黄奇帆的大名，因为他最早是上海焦化厂的工人，后来做到了副厂长，而我爸妈当年也都在上海焦化厂工作。
不过在习大大明确喊出“房子是用来住的，不是用来炒的”口号后，你真觉得下一任领导班子会顶风作案吗？
二是去年年底有消息传出，重庆今后将改变全国独此一家按套内面积计算房价的标准，和全国接轨，按建筑面积计算房价。
老市长一走，马上房价计算方法就变了，这是不是要变天的节奏呢？
于是投机客闻风而动，买买买……
其实这真的只是计算方法的改变而已……
对了，今年是重庆直辖20周年，按股市版块炒作的逻辑看，这是个不错的题材，可以展示重庆过去20年光辉成绩，展望未来20年想象空间。
所以我才说，这一波重庆房价的快速上涨，和比特币的突然暴涨背后是一个逻辑——缺乏实质性需求支撑的讲故事，画大饼。