重磅：北京已动手 房贷收紧！透露出什么信号？

魏糊芦

[paragraph]一夜之间各城市都传来房贷收紧的消息！
北京：北京市将于2月8日起执行新的个人住房贷款业务要求：首套房贷优惠收紧，不得低于基准利率九折，二套房贷按揭期限从最长30年，缩短到最长25年，少了5年。广州：多家银行将广州地区的首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上。
深圳：由于有意控制投放额度，部分国有大行深圳支行1月份信贷投放大幅下滑。
青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折。
种种迹象表明，一二线城市的房贷在全面收紧，要买房的刚需族或改善族要抓紧了。


多家媒体报道，京沪等地房贷政策开始收紧。媒体报道的北京房贷新政的基本内容一是提高了基准利率，房贷利率不低于基准利率9折；二是缩短了二套房的贷款期限，自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而上海一些银行为了缓解房贷余额压力，鼓励客户提前还贷，市场上已经很难寻觅9折以下的房贷。
对于京沪等热点城市收紧房贷，我一点都不奇怪，奇怪地是，为什么现在才收紧。在去年量价齐增，房地产市场大热的时候，房贷利率打折本身就很奇怪，取消打折是迟早的。只是在2017年房地产政策风声鹤唳的时候收紧，就成了外界猜测房地产政策继续加码的由头。
首先需要指出的是，京沪收紧房贷，最重要的信号绝对不是政策加码，继续对房地产市场施压。我在之前很多文章中多次分析，2017年中国经济的日子仍然不好过，在房地产经历狂热后必然调整的情况下，目前的政策力度已经足够大，只要执行到位，并配之以长效机制的慢慢完善，房价上涨的预期自然逆转。在3月份之前，房地产处于自然淡季，并没有出现明显反弹的情况下，加码政策没有太大的必要和意义。
但是，在这个时候出台收紧房贷的政策，也不能完全认为和政策信号无关。尽管在每一次房地产经历一个大的上涨周期之后，为了抑制风险，房贷政策都会出现收紧。商业银行在这个时候收紧房贷，一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升，另一方面，对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策，相当于一次加息，而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷，除了减少房贷余额，也是基于风险的考虑。所以，就金融机构的态度而言，2017年整个房贷市场出现2016年那样的井喷状况的概率几乎为零。

2016年是中国房地产信贷史上最惊人的一年，央行数据统计，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，占新增人民币贷款比重为39%，较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14 万亿元，同比增长35%。
大家应该记得，去年下半年以来，每月新增贷款，70%以上都是居民购房贷款。在去年下半年，投资投机性购房已经成为主流的情况下，金融机构应该及时取消房贷折扣。在现在取消，其实已经有点晚。
其次，对于这次京沪等热点城市收紧房贷，还应该站在2017年中国经济总体环境，以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。去年年底的中央经济工作会议，多次提及要防范风险，将防风险提高至前所未有的高度，特别是杠杆风险和债务风险，更是成为重中之重。
货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”，提出“货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。”强调防控资产价格泡沫，意味着今年二套以上的房贷政策肯定会再次加码收紧，这是符合货币政策收紧，以及中国经济防风险的内在逻辑的。

对于中国房地产市场的参与者而言，笔者认为猜测政策是没有太大的意义的。2017年房地产政策非常清楚明白：明确不希望投资投机性购房拉动房价继续上涨，另一方面，也不希望房地产出现“大落”。政策本身我认为是比较温和的，最大的执行方向应该是听任市场自然调整，释放风险，而不是以野蛮粗暴的方式解决高杠杆问题，这不符合2017年“稳”的总基调和大逻辑。
但是，也应该看到，中国的货币政策受制于中国经济面临的复杂形势：要解决人民币贬值和资本外逃问题，必须加息，但一旦加息，对中国经济特别是实体经济自身的复苏不利；如果不加息，就得解决资本流出和资产价格泡沫的问题。
过去多年，中国货币政策的最大问题就是“求全责备”，什么都想要，又不想承担负面的结果，导致货币政策犹豫摇摆，现在，面临房价泡沫、人民币贬值以及资本流出的状况，则很难从容应对，“加息”同时会担心市场受不了，央行是够不容易的。这种状况估计会贯穿2017年的始终，主动捅破房地产泡沫风险很大，而且难以控制。

房地产行业如何应对呢？关于房价的走势，我在最近的文章中已经分析，不再赘述。购房者可以做为参考。对于房地产企业而言，过去我更多的分析城市之间的分化，对于企业之间的分化阐述不多。但我一直在讲三个“20%”，20%的开发商，20%的城市，20%的楼盘。在房价快速上涨的周期结束之后，开发商的分化是必然的，20%的开发商有可能抓住行业调整的机会，完成产业模式的重塑，重新规划行业的玩法和利润链条，剩下80%的开发商，一定会在未来的行业调整中退出或者死去。
每一次房地产小周期的调整，都是中国房地产企业重新做人，反思调整的机会，只是，很多开发商经过了过去近20年的超级繁荣之后，已经丧失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的机会。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。
买房或者不买房，10年后财富差别有多大？
第一种人：买房
假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。
那么十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万。
第二种人：租房
租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
则租房人：
A、10年房租总计：
15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万；
B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算20*1.05^10≈32.6万；
C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万；
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设
假设1：未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。
那么买房的人财富为89.5万。租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
假设2：未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。买房人财富是租房人的3倍有余。
假设3：未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。
租房人胜出，单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。
可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。
最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。




国土部：城里人不能够到农村买卖宅基地
作者： 朱开云
来源：北京青年报、新华社
9日，国务院新闻办举办新闻发布会，介绍《全国国土规划纲要（2016—2030年）》（以下简称纲要）。在发布会上，国土资源部部长姜大明表示，我国将设置生存线、生态线、保障线和耕地保有量、用水总量、国土开发强度、重点流域水质优良比例等11个约束性或预期性指标，并围绕美丽国土建设的主要目标，部署集聚开发、分类保护、综合整治、联动发展和支撑保障体系建设等重点任务。同时，发布会还回应了宅基地确权登记和雾霾等问题。
国土开发格局是“多中心网络型”
姜大明说，纲要完善了以用途管制为主要手段的国土空间开发保护制度，设置生存线、生态线、保障线和耕地保有量、用水总量、国土开发强度、重点流域水质优良比例等11个约束性或预期性指标。
据介绍，纲要坚持国土开发与承载力相匹配、集聚开发与均衡发展相协调、点上开发与面上保护相促进、陆域开发与海域利用相统筹、节约优先与高效利用相统一、市场调节与政府调控相结合，构建了以集聚开发、分类保护、综合整治“三位一体”为框架，以区域统筹、陆海联动为重点，以强化“三线”管控为保障的国土空间开发保护体系。以东部率先、中部崛起、西部开发、东北振兴“四大板块”为基础，以京津冀协同发展、长江经济带和“一带一路”、“三大战略”为引领，以国家重点开发区域和优化开发区域为重点，打造若干国土开发重要轴带和重点集聚区，构建“多中心网络型”的集聚开发格局。
姜大明说，按照国务院要求，将建立纲要实施的部门沟通协商机制，协调解决国土开发、保护和整治中的重大问题。地方各级人民政府要建立健全工作机制，全面落实纲要目标任务。
城里人不能够到农村买卖宅基地
国土资源部副部长赵龙回应“1999年后城镇居民使用的宅基地不再给予确权登记”时表示，目前情况下，还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。
赵龙称，宅基地是农民的基本福利制度，是有特定对象的，它的对象就是农村集体组织的成员，所以说城里人是不应该得到农村宅基地的。为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。
他表示，国家有规定，城市居民不得到农村购买宅基地，这是有严格要求的。按照法律和登记规则，城市居民是拿不到合法产权的。当然，国家正在推进“三项改革”的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流动，相关事宜正在研究，但是最后需要通过法律的形式把它确定下来。
赵龙表示，在目前的情况下，仍要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。