北京楼市库存创4年新低真相 金九银十只是传说

老庄

[paragraph]2012年09月10日07:41中房报

近日，有媒体报道援引官方数据称，截至9月2日，北京市可售期房住宅50879套、未签约现房住宅26225套，合计77104套，这一库存量创下近四年新低。

尽管创四年新低是事实，但是这一说法还是令不少人感到震惊。一位近期计划购房的人士对记者表示，几个月前，媒体还纷纷报道，北京楼市库存高压难解——2012年3月初的官方数据显示库存量超过12万套。难道最近几个月，楼市去库存能力强劲，库存状况已经发生逆转？巨大的库存阴霾是否一扫而光？楼市回暖已经势不可挡了吗？

面对这些疑问，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，库存量应动态看待，今年库存创新低属于“变相误读”。

另有业内人士表示，将静态的库存数据大肆宣扬，容易让公众产生一种误解，让大家以为楼市已经发生大逆转，从而误导公众对市场走势的预期。

那么，北京楼市库存的真相到底是怎样的？

老庄

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记者通过调研发现，事实上，北京楼市库存量从12万多套迅速降至7.7万套，不仅仅是市场消化的结果，还有人为的因素。

今年3月份，北京市住建委对全市新建商品住房库存进行了一次全面清理，去掉了无效以及重复登记的商品房存量。在清减3.3万套的无效房源后，北京房地产交易管理网对外公示的可售住房由12.4万套迅速下降为9.1万套，其中可售期房6.7万套，可售现房2.4万套。

“这一信息大多数人并不了解，所以很容易给人一种错觉，以为上半年的楼市成交量大增，极易造成恐慌性购房。”上述业内人士分析。

中国房地产网查询了2012年4-8月份的实际成交情况（见下表），数据显示，2012年4-8月，北京楼市新建住宅实际签约套数为54331套。据此计算，新增供应签约量约为4万套（7.7+5.4-9.1=4）。

而如果按照库存未清理前的数字计算，北京1-8月实际总供应量为16.4万套。扣除目前7.7万套库存，这意味着北京楼市库存在4-8月份去化率高达53%，即5个月的成交量高达8.7万套。

“这样的去化速度显然不靠谱。”上述业内人士说。

老庄

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北京楼市库存量创“4年新低”容易引起恐慌，形成误导，除了库存曾被“大清”不被一般公众了解的细节外，还有一个原因就是，这一说法过分渲染了静态库存量。

胡景晖在接受中国房地产网采访时表示，库存量应动态看待，7.7万套这个数字并不能说明库存压力变小，相反，这可能是对市场的一种"变相误读"。

胡景晖说，库存量并不是一个静态数字，而是一个动态的数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。“3月份住建委清理后，9.1万套的库存。现在的数据室7.7万套，也就是说，5个月的时间，消耗的（原）库存仅为1.4万套，这个数字反而可以说明今年的库存消耗量并不大。照这个速度计算，再加上新开盘的住宅，后4个月库存压力依然很大。”

胡景晖在今年年初还曾预测，2012年北京住宅市场的供应总量将达38万至40万套。尽管目前楼市新增供应增速放缓，但是这个动态的库存量仍将十分可观。

另一个事实是，在经历了一轮回暖之后，8月份楼市成交量开始回落。据北京市住建委网签数据显示，8月份北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为28215套，环比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅则达到了12.4%。

对此，胡景晖分析，这说明今年北京楼市的“黄金时期”可能已经过去，后面4个月的成交量会趋于平稳，不太可能出现大幅上涨，加之国家保障性住房的投入使用，这些对去库存都是不利因素。因此，“库存创新低”不能说明任何问题，“库存压力变小”更是开发商的“一厢情愿”，属于“变相误读”。

老庄

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楼市一直有“金九银十”的说法，那么，金九银十对于去库存是否有一定的帮助呢？对于这个问题，胡景晖认为，“金九银十”只是一个传说，缺乏理论依据。

“人们为什么要在九月、十月买房子呢？根本没有道理嘛。”胡景晖说，对于首次置业和婚房的购房者来说，绝大多数在上半年就已经完成了。“九十月份不是购房者手里最有钱的时候，再加上冬季房屋不适宜装修，所以根本不需选择在九十月份买房，金九银十的说法是缺乏依据的。”

另外，记者调查发现，每年年底各大银行都会严格控制风险，所以对于改善性住房的贷款申请可能会不予支持。再加上年底国家除了会继续严控房地产市场，还可能会出台新的调控政策。所以对于投资投机性住房来说，年底也不是一个好的购房时机，“金九银十”也是不存在的。因此，不管是刚需，或是改善性住房需求方面，都使得后4个月有效需求不足，市场供大于求的局面依然没有太大改变。

老庄

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据了解，截至2012年8月8日，万科[简介最新动态]、滨江等22家上市房企发布2012年上半年财务报表，根据同花顺（300033）iFinD和链家地产市场研究部统计数据显示，这22家上市房企在上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，上半年新增库存300亿元。

在经过5、6月的销售旺季之后，楼市在7、8月迎来相对淡季，20多家房企7月销售额总量下降近三成。以上种种数据表明，开发商库存压力依然很大。

对此，有分析人士认为，虽然楼市出现回暖，但房企去库存效果仍旧有限，资金回笼不畅也导致房企加大举债额度，资产负债率更是随之攀升。整体来看，虽然融资环境和销售业绩有所改善，但房企的资金链困局仍未发生根本性转变。

链家地产市场研究部常清认为，虽然上半年房企开启“过冬”模式，开工面积和拿地规模都出现明显下降，且3-6月销售好转明显，但是房企去库存效果有限。大型房企由于再建工程较多，再加上扩张惯性，库存增长高于平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期，也是传统补充土地储备时期，房企库存还有可能出现明显的持续增长。

据媒体报道，目前北京市有九成的项目都开始涨价。对此，胡景晖认为，“降价跑量”才是开发商首选策略，面对巨大的库存压力和资金链的困局，后4个月的盲目涨价或许只是开放商的“一厢情愿”。

(中房报)