[paragraph]2012年10月05日07:26新华网
购房一方有意向购房，但是既怕房子没了，又怕自己一个人做的决定太仓促，因此犹豫是不是该下定，这时中介公司的工作人员说，你先下定，这只是意向金，将来不想买了还是可以退的。 一、“这套房子今天不下定就被别人买了” 情景再现：通常很多去中介公司的看房的人可能只是有个初步意向，不一定一定要买房，但是到了中介公司后，中介公司的工作人员看有意向有可能会制造房屋非常抢手的假象，使购房人头脑发热而轻易下定。 潜在风险：没有考虑清楚，房屋状况没有了解清楚的情况下轻易下定，容易事后反悔，而又签订了协议，要么忍气吞声购买，要么损失定金。 处理方法：客观冷静的分析，全面的了解房屋状况贴别是要详细征询家人意见之后下定，这样虽然有可能会被别人捷足先登，但是总比事后后悔强的多。 二、“合同不用看，签字就可以，这都是我们规定的版本，合同内容不能修改” 情景再现：买卖双方决定签订居间协议或者买卖合同时，居间协议往往字体较小，文字较多，很多用语也都是专业术语，不一定能看得懂，而买卖合同的内容也很多，经过了很长时间的谈判，买卖双方想当然的认为都是按照双方的意思写的，也已经无力再翻看合同，甚至部分买卖双方想看，中介公司也会说，合同不用看，都是一样的，签字就可以了，甚至直接中介公司工作人员直接翻到签字页让你签字，签字了之后合同什么内容都不知道。 潜在风险：这其中的风险不言而喻，签字了合同就生效就要承担法律责任，不能说签字后说我没看就签字了，所以可以不承担责任，这是说不过去的，况且很多纠纷就是因为没看清合同引起的，所以呢签字之前必须看清合同内容做到心里有数。 解决方案：签字前对于合同内容必须仔细的看，对于不理解的地方要让中介公司工作人员解释，依然不清楚的最好询问一下律师，如果认为哪个条款对自己不利，可以要求修改，记住，没有不可以修改的合同。这样才有把握，不能稀里糊涂签了字，将来追悔不及。 三、“这只是意向金，买不成还是可以退的” 情景再现：购房一方有意向购房，但是既怕房子没了，又怕自己一个人做的决定太仓促，因此犹豫是不是该下定，这时中介公司的工作人员说，你先下定，这只是意向金，将来不想买了还是可以退的。 潜在风险：如果您仔细看几乎所有的居间合同上都会约定在产权人签字后意向金转为定金，那么转为定金后如果购房人不同意购买，定金就会被没收掉。 解决方法：没有最终决定之前，不可轻易下定。 四、“肯定符合购房条件，我们可以帮你包装取得购房资格” 情景再现：购房者想购房，但是碍于自己没有购房资格，中介公司有可能会说，我们有资源，可以通过包装的方式让你具有购房资格，不过你要支付一笔包装费，所以你放心的签合同，包装的工作我们肯定搞的定。 潜在风险：如果搞不定呢?如果经过了包装依然没有购房资格，那么即损失了定金又损失了包装费，到时候该怎么办? 解决方法：直接与出售人签订的协议中注明，如果经过中介公司的包装依然无法取得购房资格的，那么交付的定金全额返还。 五、“你的房子我一定在多长时间内帮你卖掉” 情景再现：很多购房人是以房换房，买和卖同时进行，买房子的前从卖房子那边直接取得，这样的交易时连环交易，本身风险较大，购房人本身可能也有一定的意识，但是中介公司可能会说，你放心，你的房子我们肯定在一个月内出售掉，不会影响你现在的交易。 潜在风险：如果中介公司这样说，那么万一到时候卖不掉怎么办?那么直接导致买房的合同无法履行或者急于履行而不得不要低价出售原有房屋，这对于购房人来讲都是损失。 解决办法：要么在购房合同中明确如果前一房屋不能在上述事件内出售掉，那么双方合意解除买卖合同，或者也可以约定一个较为轻微的违约金，这样起码风险可控。 六、“做低房价一定可以成功的” 情景再现：买卖双方都希望交纳的税费越少越好，那么中介公司可能推荐双方合意做低房价，并称以前类似情况做低房价到某个阶段一定能够获得通过。 潜在风险：如果做低房价无法通过，那么直接带来的后果是要重新签订买卖合同，并且付款方式和需要交纳的税费都要增加，这就意味着要变更原来的买卖合同，如果双方对于变更无法达成一致或者增加的税费约定不明会造成风险。 解决办法：首先要充分预料到有做低房价不会被通过的客观情况，然后在补充协议中约定清楚，如果不能通过，那么双方应该按照何种原则履行，这样可以做到有备无患。 七、“交易税费不会超过多少钱” 情景再现：在签订买卖合同或者居间协议中，一般上家要求到手价，那么税费由下家承担而下家又怕税费很高，所以要中介公司估算清楚，税费是多少，此时中介公司就会就所有应该缴纳的税费列出明细，哪些可以减免等等做一下说明，应该说大部分中介是较为清楚的，但是也并非如此，有些刚入行的小中介了解不清楚的情况下轻易许诺税费不超过多少钱，买卖双方信以为真。 潜在风险：如果中介公司解释的税费不够准确，如果减少了当然皆大欢喜，如果增加了，那么谁也不愿意承担，特别是做地方房价不被通过后，增加的税费有可能会达到10万甚至几十万，都不愿意承担势必会发生纠纷的。 解决方法：解决问题的方法是明确作出约定，注明本合同签订的前提是税费为鬃?钱，如果超过的那么按照什么约定来承担，约定清楚了，可以约定各自承担各自的，可以约定下家承担，也可以约定中介公司承担，但是不管谁承担，约定清楚了，一旦发生就有据可依了。 八、“贷款肯定可以办的出来” 情景再现：购房人绝大部分情况下是要通过贷款购房的，购房人有时也担心但是是不是能够顺利获批，如果不能获批怕承担违约责任，而此时中介公司往往称自己与银行有什么样的关系或者有多年的经验或者刚刚办理过贷款，保证可以获批贷款。 潜在风险：贷款就涉及到一些不确定性因素，比如银行的贷款政策、购房人的信用和工资收入、国家的调控等因素，不排除贷款不能获批或者获批额度不足的情况，这种情况下按照法律规定购房人要用现金补足的，如果不能补足就要承担违约责任。 解决方法：在合同中明确约定贷款不能获批或者获批不足一定额度的情况下可以解除合同或者约定即便要承担违约金，也承担一个较为轻微的违约责任，使风险可控。 总而言之，房屋买卖对于一个家庭而言属于重大交易行为，一定要慎重，相关情况要考虑清楚，不能别人说什么就是什么，要有自己的判断和坚持。 九、二手房贷款未还清买卖交易要慎重 针对贷款未还清的二手房，如果是通过中介进行交易，重点就在于如何签好三方协议。在三方协议中，务必要对房屋交易的付款方式、交付期限和违约责任的条款进行明确规定，约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。 对于贷款未还清的二手房，若卖方要求买方先还完贷款再过户，首先就要约定好付款方式，买方替卖方还贷款的金额是如何操作等都要慎重决定，而还贷和过户的时间期限也要作出明确的条款约定。 针对此类情况，签订三方协议的重中之重是要明确相应的违约责任，如果买方替卖方还清贷款后，房屋没有按合同约定的时间过户，此时卖方应承担怎样的违约责任，中介又该承担何种连带责任，这些条款尤其要明确。 (新华网) | 
发表于 2012-10-5 09:37:51