卖房后未及时迁户口 违约金高达40余万元

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因出售房屋后未及时办理户口迁出手续，陶先生被下家王先生告上法庭。让陶先生没想到的是，按照当初签订的购房合同，他逾期7个多月的违约金竟高达40余万元。不久前，黄浦区法院根据公平原则，依法对双方约定的违约金作出了调整。

王先生夫妇都是新上海人，多年前两人来沪经商。2010年底，王先生夫妇通过中介购买了陶先生位于黄浦区的一处房屋，总价380万元。在双方签订的购房合同中，有这样一条约定：陶先生应自房地产权利转移之日起20日内，办理该套房屋内原有户口迁出手续。若不能迁出，每逾期一日按照房价的千分之五支付赔偿金直到户口迁出为止。不久，陶先生就支付了首期房款130万元，并向银行办妥了贷款手续。

去年3月，陶先生与王先生一起到房地产交易中心办理了房屋过户手续。随后，陶先生便开始对房屋进行装修，并在3个月后结束了装修工程。可有一个问题却让王先生夫妇十分烦恼。原来房屋交易完成虽有半年，但房东陶先生却迟迟没办理户口迁出手续。为这事，王先生多次与房东沟通，但对方都找出各种理由拖延。

王先生想到当初购房合同中有关于户口问题的约定，于是在多次交涉无果后，他一纸诉状将陶先生告上法庭要求按合同赔偿。在法院主持的诉前调解中，王先生态度十分坚决，要求陶先生按照合同约定赔偿户口延期迁出的违约金。

拿到法院发出的传票和诉状，陶先生也颇感诧异，对王先生提出的索赔金额更是大吃一惊。陶先生说，他卖房后一直拖着不办理户口迁出，主要是考虑到女儿在黄浦区读书，为了让她能继续在黄浦区读书，他只能将女儿的户口迁到同样住在该区的女儿外婆家。可恰巧那段时间老人身体不适，一直无法亲自到派出所办理手续，由此才造成了延迟。

虽感到十分委屈，陶先生还是在立案后不久办妥了户口手续。但即使这样，王先生依然不愿作出让步，仍坚持要求陶先生赔偿延期7个多月的违约金约40余万元。

庭审中，王先生对陶先生给出的理由，并不认同。他认为，这些都只是借口，况且即使这些说法都是事实，也与本案没有必然关联，并非不可抗力，仍应当按合同赔偿违约金。面对铁了心要求索赔的王先生，陶先生十分气愤。他认为，对方并没有实际损失，这次完全是狮子大开口，因此坚决不愿意赔偿。

那么双方违约金的约定究竟是否合理呢？主审法官张宁算了一笔账，如果陶先生一直不将户口迁出，那么从买房之日起算，按照房屋买卖合同约定的逾期办理户口迁出手续每日1900元的违约金标准计算，只要经过5年多，陶先生就得把售房所得房款380万元悉数归还给王先生，甚至还要倒贴钱。同时，张宁法官还注意到，王先生在买房后就自行进入了该套住房开始装修，装修完成后就搬入自住。因此陶先生逾期办理户口迁出手续的确并没有对王先生造成经济损失。由此看来，双方对违约金的约定显然“明显”过高。虽然如此，陶先生在办理房地产权利转移后7个多月才办妥户口迁出手续，已构成违约，确实存在过错，应承担相应违约责任。最终，法院酌情将违约金调整为4000元。

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【法官释法】

公平原则是民事活动中应当遵循的一项基本原则。这一原则要求当事人双方之间的权利义务公平合理，大体平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，且合同上的负担和风险必须合理分配。本案中，主审法官根据《合同法》及相关司法解释，以当事人的实际损失为基础，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，对违约金进行了酌情调整并作出判决，就体现了合同法上的公平原则。