房地产最困难的两年已过去

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远洋地产总裁李明：房地产最困难的两年已过去

“过去的两年对于远洋来说的确是最难过的两年。”9月21日，坐在《第一财经日报》记者面前的远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)（03377.HK）行政总裁李明如此坦承。

地王难产、大幅裁员、利润下降……2010年以来，种种亦真亦假的传言和消息一直围绕着远洋地产。

不过李明称，如今远洋终于可以说推翻了“三座大山”，最困难的两年已经过去。

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地王之困已解？

李明口中的“三座大山”，即股权结构调整、区域结构调整及物业类型调整。

“过去两年，远洋的股权结构应该说是不稳定的。”李明称。

的确，在2010年12月16日，中远集团下属二级子公司中远香港集团将间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权全部出售，以此为标志，中远集团正式退出远洋地产，远洋地产亦褪去央企的“光环”。此后，先后有中化集团、中国人寿、南丰控股入主远洋，成为其大股东。几家股东对于管理权的争夺，一度让远洋的股权结构难以稳定，进而造成管理的混乱。

“现在远洋地产拥有了中国人寿、南丰两个新股东，股权结构算是慢慢稳定了。”李明表示。

作为楼市调控的“重灾区”，北京曾是远洋业绩的最主要贡献者。“此前，远洋过分倚重北京。”李明举例说，2010年，单北京区域销售业绩就占远洋总业绩的70%。彼时，远洋地产就意识到，这一状态必须调整，而这一调整就是三年。

如今，远洋的区域结构调整已初见成效。“像我们去年270亿的销售收入仅来自9个城市，而今年上半年138亿的销售额则来自于17个城市的共同贡献。”李明表示，截止到今年上半年，远洋的区域调整工作已经基本完成。

商业物业投资迟迟未能赢利成为困扰远洋的又一个难题。“拿北京颐堤港项目来说，从拿地到如今开业一共6年，总投入40亿，在开业之前只花钱没收入。”不过，李明表示，远洋地产此前几年在商业地产领域的布局和投入将在今年收到正现金流。

令远洋饱受质疑的还有旗下几块高价地项目。2009~2010年，远洋地产在北京、青岛、上海、杭州等地拿下了多幅地王，尤以北京的望京和亦庄两幅地块最为引人关注。由于这两幅地块的拿地时间为市场最为火热之时，理当入市时却正值宏观调控逐渐深入之际，这也将远洋拖入了尴尬的境地。

“对于‘地王’项目，我们着重做三个工作。”对此，李明曾表示，首先是要提高产品品质，“贵面粉做出贵点心来”；其次降低投资回报，项目定价适应市场；此外，还要把握市场实际，坚持去化，薄利多销。

一拖再拖之后，远洋望京的万和公馆项目终于熬到今年6月市场终现回暖迹象时正式入市，亦庄的远洋天著项目则在去年9月开盘后不温不火地销售着。

“目前来看，这两个项目其实都卖得不错。”据李明介绍，远洋天著一期销售超过6个亿，全年任务都已经完成了，第二期也即将开盘；远洋万和公馆开盘当日销售8.2亿，用了不到四个月时间已完成认购销售额近21个亿。

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“只拿毛利率超过30%的地”

远洋地产发布的2012年中期业绩报告显示，2012年上半年远洋地产实现协议销售额约137.6亿元，同比上涨11%，完成全年销售目标的51%。同时，远洋上半年的毛利约为20.6亿元，同比出现了12%的下降。

在其半年报公布后不久，花旗集团就发布研究报告指出，今年上半年远洋地产核心盈利按年下跌29%至7.16亿元，仅达全年交付目标25%。毛利率轻微改善1个百分点至31%，但净利润率下降至仅10.6%，为大型内房企中最低。花旗还同时预计，远洋在2012至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。

对此，李明解释称，远洋地产在2007年上市时净资产仅为26亿，时至今日，远洋的净资产已近400亿，5年间资本规模扩大十二三倍。“但利润受开发周期所限，增长速度有限，也就是说，分母扩大的速度远远大于分子。”李明认为，净资产收益率增长得慢，是利润增长速度跟不上资本增加速度，而实质上利润是没有降低的。

此外，过去两年，在远洋地产调整区域结构的战略之下，重点向二三线城市布局。来自于二三线城市的销售收入大幅增加，而一线城市的市场份额不断减少，因此导致了利润并未同步增长。

另一个对远洋地产利润产生影响的，是持有物业规模的不断扩大和尚无收入贡献之下的持续投入。

不过，随着9月20日远洋与太古地产合作的商业项目北京颐堤港的正式开业，远洋地产将逐渐步入商业地产的回收期。

“从今年开始，远洋的商业物业可以有正现金流了。”李明同时透露，从今年开始远洋每年将有超过20万平方米的商业物业投入使用：2013年，远洋将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模合计约30万平方米。远洋与太古在成都合作的大慈寺项目将在2014年投入运营，项目规模也约30万平方米。2015年，远洋将有8个购物中心相继亮相。

“这也就意味着远洋在商业地产领域拿地、开发的负现金流时期已经过去了，现在只需要稳定住现状，就会慢慢回笼正现金流。”李明表示。

“未来我们将以销售为先、现金为王，审慎地选择去化快、规模适中的项目去补充土地储备，深耕已进入的重点区域。”李明表示，截至6月30日，集团的土地储备达到了约2300万平方米，足够满足未来3~5年的高速发展。

具体到今后拿地的原则，远洋显然吸取了“地王”的经验和教训。

“有米要喂下蛋鸡，我们要根据团队的开发能力配置土地。此外，要坚持投资标准，耐得住性子。”李明坦言，以前可能存在决策失误问题，现在看来，错过机会比犯错误要强。李明表示，下半年远洋肯定也会拿地，但其标准是：地块开发的毛利率能超过30%。他同时认为，明年一季度的拿地机会或许会更好。

(第一财经日报)

老庄

http://bbs.glz.cn/read.php?tid=4686&ds=1#68360
在此老庄也要发表一下观点。基本是相反的。
首先声明：老庄非常反对不可知论，什么“在中国，期待理性投资是不现实的。曾经的我也是太过于理性了，但是这并不意味着这样的生活态度不对，我等是屁民，还是踏踏实实做自己的事儿吧。”都是为自己的知识缺乏在找借口。走路就要先看到目标，如果目标不清晰，就要更好的学习，先看清目标，看清了路再走不迟。王阳明的中国传统哲学倡导“知行合一”，知和行是统一的，知是行的前提，知本身就是行的一部分，如果我们认真学习发现某一条路是错误的，难道这个过程不是行的一部分吗，我们避免了浪费。当然，世界是复杂的，我们的知识也许不能研究清楚所有问题，那么只要我们有随时纠正偏差的精神，就可以最快的改正路线。某种意义上来说，民主自由的最大价值在于提供更多的选择，避免一意孤行的错误。呵呵，说远了。

一、关于房价走向。
1、根据经济学原理老庄认为，决定一个商品能卖多高价格的因素是需求，只要有人买就是有价值的。决定一个商品能卖多低的因素是成本，低于成本商家不会卖。
2、全国各地的营商环境在持续变坏，年轻人的上升机会被权贵把持，没有关系很难有大作为。而相比外地，在北上广深等一线中心城市，政府管理相对透明规范，第二因为市场大，权利并不能一手遮天。还有，国家投资在倾斜性的投向中心城市。这给年轻人创造了机会（很多逃离北上广深的青年回到家乡以后不久又回来了，这是因为他们发现回到家乡以后自己什么也干不了），北上广深等一线中心城市集中了全国的精英，这就是为什么北上广深人口在迅速增加的原因。
3、全国的贪官污吏鱼肉乡里，他们的掠夺破坏了环境也破坏了民风，使得当地非常不适合生活，他们的家属也选择在相对安全而有秩序的北上广深生活。
4、房地产行业的圣经是，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。老庄翻译一下，就是好位置会持续上涨，越贵的越涨。
5、郎咸平给我们提过一个问题，8年抗战时期上海的房价走向如何？结论是房价暴涨，因为除了上海以外，其他地区都在动乱中，有钱人都在上海买房住。
6、现在的商品房售价中，50%以上是政府税费和买地费用，纵观上市的房地产企业报表，其销售毛利率才8%左右，低于社会平均回报率，如果房价整体下跌8%，房地产企业多数会破产。决定一个商品能卖多低的因素是成本，低于成本商家不会卖。
综述所述，老庄认为，只要中国不出现动乱，北上广深等一线城市的房价还会上涨，因为，决定一个商品能卖多高价格的因素是需求。北上广深以外的二线和三线城市的房价会下跌，原因吗，楼主都说了。

二、买房好还是租房好？
1、为什么女孩子要嫁有房子的老公？因为追求安稳是每个人的基本需求，女性天生有抚育下一代的责任，她们需要一个相对安稳的环境。
2、在飞速通胀的环境下，房产投资是保护自己财产不缩水的有效途径。近几年的房价暴涨其实对应的是人民币购买力大幅度下降。
3、大多数买房人的一生是，年轻时候挣钱养房，年老了卖房养老。如果你一辈子租房住，你的花费和前者一点不少，你拿什么养老呢？
综述所述，我们必须买房，买房在经济学上是一个划得来的投资。

三、房价这么高，真的只能卖身为奴吗？
1、北京的高端房价已经4-5万元一平米了，这是市场价格，也就是说有很多人愿意以这个价格买房子。他们都不是房奴，50%以上一次性付款。
2、房子是个人财产，能够买的起高端房产是你已经成功的标志，不是你变富的原因（呵呵，专业房产投资者除外）。

如果你只能因为买房而卖身为奴，那么说明你没有资格买房。北京的高端房产是卖给最成功的中国人的。他们因为拼搏在自己的行业里卓有建树而获得了财富。
北京有中国最好的营商环境和秩序，也集中了全国的精英，这是竞争最激烈的地方，你如果不拼搏努力，呵呵，做房奴就是很苦难的。

最后说一下外储和美债：
巨额外储的产生原因是，人民币不可兑换，这就象是肠梗阻，只吃不拉，肚子越来越大。核心原因是管理层懒惰，不学习，惧怕国际金融市场的破坏力，为了让自己在管理上省点事，让全国人民一起跟着受苦。
我们有很多美债，但是，美国人没逼着你买，你不买别人买，对拥有巨额外汇储备的机构来说，美国债是最佳投资选择。不买美债，买什么？
中国人总爱妄自尊大，以为是债主就能怎么样了，2万亿美元我们看着很多，其实相对于美国的总资产规模，这真不能算什么。美国的养老基金规模就是18万亿美元。美元是美国人的钱，美国人更在意自己货币的价值。