北京楼市银十首周“遇冷” 开发商放缓推盘

老庄

[paragraph]2012年10月12日07:33新京报刘狄

今年恰逢中秋、国庆相连，在长达8天的长假里，旅游市场一片火热，更是反衬出北京楼市的冷清。之前金九的落空，使人们更加寄希望于银十。而从住建委网站的统计数据来看，北京楼市银十开局成交情况并不乐观，与调控严密的2011年国庆假期相比，今年成交量仍有大幅度下降。在价格方面，不论是同比去年，还是环比9月，成交均价有所上涨。

黄金周楼市冷清

据中原地产研究部统计数据显示，北京国庆长假期间，8天合计新建商品住宅签约874套，二手房住宅合计签约262套。其中10月1-7日新建住宅合计签约437套，二手房住宅签约150套，合计587套，同比2011年国庆长假下调了43.5%。

“今年国庆高速公路第一次免费，而且是8天长假，外出游玩的人比较多，造成了假期看房减少，部分购房需求有可能会延后。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，长假期间，反映成交量的网络签约系统基本处于休息状态，少量成交也没有反映到网签数据上。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，除去假期出游因素，年初大量项目的“降价换量”使得资格购买人群集中爆发，导致目前购房人群减少，这是十一长假首周楼市“遇冷”的重要原因。

同时也有业内人士表示，假期的成交量并不能反映市场的实际情况，同时仅仅一周的成交数据也并不能反应未来一个月的成交趋势。虽然十月首周的成交情况与7、8、9三个月相比出现下降，但是在目前的调控背景下仍处于高位。

开发商放缓推盘

一边是需求缩减，另一边供应也不积极。根据亚豪机构统计数据显示，2012年国庆中秋8天长假中（9月30日-10月7日），北京楼市仅3项目入市。鸿顺园东区与中国铁建国际城·乐想汇均为老项目推新。10月1日开盘的海淀九號是唯一的纯新盘项目。此外万科在房山推出的“四盘联动”优惠活动，京投万科新里程等项目进行了一定放量。

据亚豪机构统计，鸿顺园东区、中国铁建国际城·乐想汇、海淀九號和京投万科新里程这4个项目在黄金周期间共新增住宅产品1155套，预售许可面积9.9万平方米，相比去年国庆假期入市项目减少3个，新增住宅套数减少10.5%，预售面积减少46.2%。

在入市项目表现方面，据了解，海淀九號开盘实现80%认购，认购金额高达10亿元。万科“四盘联动”推出房源认购达八成。此外，龙湖方面负责人也表示，在黄金周期间，时代天街与长楹天街相应产品认购金额均超1亿，别墅产品好望山在10月份将推出最后一批独门独院别墅。

任启鑫分析，自去年以来土地供应的稀缺使得开发企业土地储备急剧较少，未来可售面积也不断减少，开发商在惜售心态下放缓推盘节奏。同时，前一阶段的“以价换量”使得部分房企完成了今年全年的销售任务，因此并不急于推出新房源。

一房企负责人也表示，上半年以价换量的销售策略已经让一些房企利润大幅下降。在当前库存不多的情况下，开发商四季度一般不会降价，反而会放缓推盘节奏，等待购房者观望情绪进一步转变。 新京报记者 方王洋

■ 新盘表现

稀缺纯新盘认购八成

根据亚豪机构统计数据显示，2012年国庆中秋8天长假中（9月30日-10月7日），北京楼市仅3项目入市，其中9月30日开盘的鸿顺园东区、中国铁建国际城·乐想汇均为老项目后期，10月1日开盘的海淀九號则是唯一的纯新盘项目。

鸿顺园东区此次开盘报价13000-14000元/平方米，比上期开盘上涨2000-3000元/平方米，京投万科新里程此次推出为7号楼精装修房源，报价相比前期毛坯产品上涨2000元/平方米，中国铁建国际城·乐想汇项目售价也由16000元/平方米涨至19000元/平方米。

此外，10月7日万科在房山的京投万科新里程、中粮万科·长阳半岛、万科金域缇香、万科幸福汇四个项目，在京投万科新里程售楼处举办四盘双节“大放价”活动，四个楼盘共推出88套特惠房源。一位参与万科在房山4个项目销售的代理行负责人表示，万科在房山的四个项目所推出的88套房源，在长假期间认购达到八成，签约总额超过1亿元。“国庆长假期间，前3天的客户到访量比较少，后面几天就恢复到了9月份的水平。从万科在房山的项目的情况来看，虽然和最火热的时候比有差距，销售情况也应该算是不错的。”

在长假开盘的项目中，签约情况较好的是海淀九號，这个位于淀区的纯新盘精装项目，价格为37000-38000元/平米，首期推出330套房源，开盘实现80%认购，认购金额达10亿元。有业内人士分析，相比于老项目后期的不断推盘，纯新盘蓄客时间长、蓄客量充足是一个明显的优势。而海淀九號项目本身在地段上和产品类型上，也具有一定的稀缺性，因此形成了开盘热销的局面。而另外两个项目由于价格上调等原因，销售成绩平平。

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■ 记者发现

节后个别楼盘提价

“均价3万，你听说的2万8，那是‘十一’搞促销的价格，现在已经不卖那个价了。”今年“十一”黄金周，就北京楼市整体状况来看，成交量偏低，然而，各区域楼盘也呈现冷热不均的态势。近日，记者从多家售楼处了解到，小长假结束后，一些楼盘的优惠活动取消或折扣减少，而个别楼盘的价格有所上调。

10月10日，记者在多家房产网站上看到位于大兴黄村北区的华润公元九里的均价都标为28900元/平方米，然而售楼处销售人员告诉记者，“十一”期间2万8每平米可以成交，但现在价格已经涨到3万。

此外，合生·滨江帝景9月开盘均价为16800元/平米， 节后涨到17500元/平米，且黄金周优惠活动也被取消。“我们这楼盘卖得挺好，剩下房源也不多了。”销售人员说。

黄金周期间，龙湖·时代天街黄金周推出的168平米四居户型，客户可享受4万减8万的优惠，龙湖·长楹天街也推出10万元抵20万的促销活动，10月8日这些优惠都已取消。顺义新城的合景溪西里“十一”期间享受2万抵8万的优惠，节后改为1万抵4万。

一家房产中介的店员告诉记者：“节后涨价的项目算是个例。涨价的楼盘也是有很多原因的，比如节前和节后并非同期项目，或者是楼盘的档次、装修等有差异。”

中原地产市场研究部总监张大伟分析，目前从整体情况来看，楼市以价换量已经结束，四季度出现降价的可能性基本不存在，从三季度市场来看，已经是最近两年来成交最高的季度，在四季度将依然维持高位。但适逢大会，所以整体调控政策将依然以偏紧为主，所以市场价格可能有小幅上涨趋势。 新京报记者 李雪莹

■ 二手房

看的多买的少 二手房成交淡

中秋国庆黄金周，北京二手房市场延续了之前的观望态势，普遍出现了“看的多买的少”的情况。随着长假结束，“金九银十”已经过去了三分之二，二手房市场仍然没有出现很多人预期的成交高峰。

房主想提价，买家拒跟进

薛先生在通州梨园有一套两居室，由于觉得“金九银十”价格会上涨，特意等到9月1日才挂牌出售。挂牌之后，几乎每天都要接到中介的电话，看房人也是一批接着一批。十一长假期间，除了前三天，每天都有中介带人来看房，但是看来看去，目前却仍然没有成交。薛先生说：“看起来金九银十没有我想象的那么火爆。”

记者走访了通州八通线沿线的几家门店，中介人员表示，目前，有不少买方在观望，不选择这个时间段出手。因为客户觉得“金九银十”期间，价格处于高位。10月之后，价格或许能走低，而且还期待像去年年底一样，年底和春节期间出现价格下探。客户不着急在9、10月出手，反而希望年底能“低价抄底”。

与此同时，卖家却有着比较高的积极性。“有不少房主来咨询，问我们在9、10两月可不可以适当提价，希望能踏着”金九银十“卖个更高价。但从市场反映来看，目前市场对价格变动很敏感，稍微提价都可能导致有价无市，我们总是劝客户不要轻易提价。”某二手房门店工作人员表示。

位于回龙观区域的二手房门店马经理介绍，“十一”黄金周期间，并没有出现预期中的火爆场景，反而显得有些冷清。“在七天长假前期，10月1日到3日，客户都出游、休息了，到访量几乎为零。4号之后，客户到访量、来电量才开始走高。4号之后，平均每天有4、5组的到访量，和平时双休周末的情况差不多，并没有因为长假而走高。”

登记量走高，成交量走低

从宏观的统计数据上看，也显示出看房的踊跃与成交平淡形成了鲜明对比。根据伟业我爱我家的统计数据显示，2012年国庆假期，北京二手房市场的新增房源登记量，新增客户登记量，带看量均创2007年以来国庆假期新高，比如新增有效房源登记量比去年同期上涨了155%，新增有效客户登记量比去年同期上涨了82.5%，带客看房人次比去年同期上涨了166%，但是带看成功率，即带看人次和最终达成交易量之间的比率，却创下了历年国庆假期新低。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前北京楼市因有效购房需求不足，购房人观望情绪加重，而导致的未来成交量将逐步走低已经是大趋势。“一方面，经过二季度购房需求的集中释放，楼市有效需求严重透支。另一方面，北京二手房房价的普遍回涨，也使得首次置业的购房需求面对高房价再度陷入观望。此外，四季度信贷政策的收紧，贷款优惠力度的减弱，也将使得未来成交量逐步走低。北京二手住宅成交量已连续两个月下跌，9月份成交量更是创下近5个月来新低，10月份由于常规交易时间的减少，可以预见10月份北京二手住宅成交量还将继续回落。”胡景晖表示。

新京报记者 刘狄 徐进