[paragraph]21世纪网 陆晓辉 2012-10-18 22:54:26
核心提示：虽然处于政策的灰色地带，但并不妨碍颐和山庄近年来的价格飙升。颐和山庄的房价已从2001年的每平米1900元到目前已达每平米2万元，十年价格上涨10倍，涨幅和商品房几乎相同。
21世纪网 中关村向西，行车30分钟就来到了著名的颐和山庄小区。之所以说其著名，主要原因在于这个小产权房社区居民人数众多，约为3万人；地点优越，背靠燕山余脉，临近畅春园、圆明园、颐和园三大皇家园林。因此，颐和山庄在过去几年中屡次出现在政府文件以及媒体文章之中，成为小产权房的代表。21世纪网调查发现，虽然处于政策的灰色地带，但并不妨碍颐和山庄近年来的价格飙升。颐和山庄的房价已从2001年的每平米1900元到目前已达每平米2万元，十年价格上涨10倍，涨幅和商品房几乎相同。
由于小产权房无法向银行申请贷款，普通购房者要想购买颐和山庄的房子必须选择全款支付，按照目前每套100多万元的价格，显然已经超过了普通购房者承受能力。
十年涨十倍
位于北京西郊的颐和山庄堪称北京市地理位置最好的小产权房之一。
自辽、金以来，北京西郊即为风景名胜之区，西山以东层峦叠嶂，湖泊罗列，泉水充沛，山水衬映，具有江南水乡的山水自然景观。因此，历代王朝皆在此地营建行宫别苑。颐和园、静宜园、静明园、畅春园和圆明园就在这片区域内。
据了解，颐和山庄大约在2001年对外发售。一位首批购买颐和山庄房产的业主告诉21世纪网，他初始买入时房价每平米仅有1900元。
背景资料显示，2001年万柳板块的房价已超每平米6000元，对比可见，颐和山庄的房价可谓相当便宜。
过去的十年，北京市的房价飞涨，当年房价为每平米6000多元的万柳板块目前二手房价格也多在5万元以上。而颐和山庄的房价最高已涨至每平米2万元，涨幅并不逊色于大产权的商品房。
不过这样的涨幅在房产投资者看来，吸引力有限。
一位炒房者告诉21世纪网，从数据来看颐和山庄的房价涨幅确实和商品房差不多，但是实际上对投资者来说，颐和山庄的收益率低于大产权的商品房。“大产权的商品房此前首付比只要20%，这也意味着投资杠杆率为5倍，房价涨10倍投资者的收益可以达到49倍。而颐和山庄的小产权房购买时必须全款，所以收益率和房价涨幅相同，最高也就9倍，远远低于大产权的商品房。”
事实也确实如此，21世纪网了解到，颐和山庄的居民大多为刚性需求者，投资者较少。上述中介表示，这里的一些首批购房者大多自住，在房价上涨以及自己有了积蓄后，他们很多选择出售颐和山庄的房产去别的地方购买了大产权的商品房。
不过这位中介仍然认为颐和山庄的房子具有很强的购买吸引力。他的信心来自颐和山庄的地理位置以及和周边楼盘的价格对比。
据了解，目前颐和山庄六层的板楼价格根据层次、面积不同，价格每平米约在1.1万元到1.8万元之间。
而在离颐和山庄不远的百旺家苑，目前二手房售价已达每平米4万元。“颐和山庄的价格只有百旺家苑的三分之一，除了产权证没有外，别的都有。而且这里离中关村很近，能吸引白领人群来这里购房。”
此外，根据颐和山庄的保安介绍，颐和山庄共有180多栋别墅，目前的价格约每平米2万元。而临近的别墅社区—颐和原著的二手房价格大多在每平米7万元以上，最高价格达每平米20万元。
同一区位的别墅，颐和山庄只有大产权别墅价格的3成到1成，低价仍然是小产权房吸引顾客的撒手锏。
消费者望房兴叹
虽然颐和山庄的房价的要远低于周边的大产权房价，但是对于普通购房者来说，这样的房子仍无福消受。
21世纪网以投资者的身份进入颐和山庄附近的一家地产中介门店后，这里的地产中介人员第一句话就问：“你们知道这里的房屋性质吧。”
据悉，由于颐和山庄是小产权房，所以购房者一般无法从银行获得贷款。这意味着购房者要想买这里的房子，唯有全款。
上述中介向21世纪网推荐了几套他认为性价比不错的房子，分别为90平两居，价格为105万元；106平三居，价格为135万元；98平两居，价格为130万元。这几套房屋的单价虽然便宜，仅每平米1.1万元-1.3万元，但总价都已超过百万元，对于普通购房者来说，一下很难拿出如此数目的购房款。
除了房价高昂外，小产权房交易过程中的手续费也是一笔不小的支出。
以上述135万元的3居为例，这套房过户需要向开发商缴纳3000元。“开发商会给你在底单上改名，然后去乡里更名。”
此外，购房者还需要向中介缴纳2%的中介费。
21世纪网询问这个价格是否可以便宜，中介表示没有商量的余地。这也意味着购买这套房消费者需要额外支出2万元。
一位潜在的买房者向21世纪网表示，我要是有一百多万的话，我就买大产权房了，小产权房毕竟有风险。
中介支招求富贵
富贵险中求。
“颐和山庄的小产权转大产权已经在操作了，估计未来一两年就有定论，如果转成功，那么房价肯定和周边的大产权房看起。在现有基础上翻一两番应该是没有问题的。” 上述中介介绍说。
在地产中介看来，现在的小产权风险可能是未来个人财富剧增的终南捷径。
除可能的小产权转正传言外，租金收益亦是中介招揽客户的重要方法。
上述地产中介介绍说：“目前颐和山庄一套90平的两居，租金约3500元，106平的三居租金约4000元。投资一百万，一年的租金就有四五万，而且房子还有升值的可能。”
按中介提供的租金计算，一套135万元的三居室租售比为1比324。目前国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200。
再看北京的大产权商品房房租售比，据链家地产市场部透露，2011年一季度北京市租售比为1:560，而2012年年初租售比为1:490。北京市现在的大产权商品房租售比要远高于颐和山庄的小产权房，若不考虑产权因素，颐和山庄确实具备了较强的性价比优势。
在中介嘴里如此美妙的小产权房，对于口袋中“银两”不多的消费者，改如何才能将房子买回家呢？
莫急，地产中介自有应对之策。
上述中介支招说，你或者亲戚有房吗？你们可以把现有房屋抵押给银行，用抵押来的贷款进行购房。
不过在21世纪网的追问下，这位中介说向银行申请的房屋抵押贷款在用途一栏只能写用于消费而不是购房。
不过如此操作，对于购房者来说成本将增长不少。
据悉，目前申请消费贷款，金融机构需要向贷款人收取贷款额2%的担保费。
此外，目前住房抵押贷款用于个人消费，贷款利率普遍上浮。其中工行、农行、中行、建行等国有银行利率普遍上浮10%至15%，股份制银行则大多上浮20%到30%。至于个人经营类贷款利率上浮更加厉害，将达30%-40%，而个人信用消费贷款在基准利率基础上上浮最高的达到50%。对于希望消费贷购买小产权房的人来说，这将是一笔巨大的额外支出。
上述潜在买房者向21世纪网表示，购买小产权房虽然有价格优势，但是政策风险大、加上消费贷款要求高、手续复杂、高利率下巨大的还款压力，这样的赌博赌注太大。（21世纪网 陆晓辉） | 
发表于 2012-10-19 12:08:39