一线城市楼市持续高温，政策调控预期渐强。是否要赶在政策出台以前，赶紧买房？

老庄

[paragraph]解读调控政策 中国证券报 陈莹莹 张敏2013-02-20 00:39

1月新增人民币贷款突破1万亿元，其中中长期贷款新增3098亿元，同比增加748亿元。分析人士表示，今年伊始信贷投放井喷，对房地产市场的强势回暖功不可没。
银行业人士对中国证券报记者表示，随着新一年信贷额度的到位，房地产开发贷款可能闸门大开，预计全年的开发贷款将显著增长。但在房地产宏观调控政策基调仍从紧的前提下，开发贷的投放对象仍以全国百强的房地产开发企业为主，并要求项目较优质、销售回款较好。同时，房地产业内人士对今年的企业资金状况充满信心，预计今年房地产市场仍会承接去年四季度以来的火爆趋势，房价上涨预期强烈。
持续升温的房地产市场可能导致调控接踵而至。春节假期过后，一线城市楼市迅速升温，北京等地二手房市场的挂牌量和交易量已恢复到节前水平。同时，有关调控政策加码的预期强烈，进一步强化市场恐慌情绪。分析人士表示，当前房地产市场已回暖，但开发商如果盲目乐观、鼓吹房价，则相关部门很可能出台新的调控政策，尤其是从信贷、税收政策上进一步收紧，抑制投机需求。业内人士认为，随着今年全国两会会期临近，房地产宏观调控升级将迎来时间窗口。
信贷放水
开发商自信“不差钱”
虽然多数商业银行总行今年的信贷投放重点尚未最终确定，但不少银行的分支机构正积极寻求房地产开发贷款的优质客户。部分银行今年房地产开发贷的额度明显比去年宽松，整体投放节奏也有所加快。
中国证券报记者在采访中发现，多数银行业人士对房地产开发贷款的态度已从前两年的“拒人于千里之外”逐渐转变为“欲拒还迎”。
“我们银行今年对房地产开发贷的态度还不是很明确，但今年一开年，我所在的分行就放了一笔数额较大的开发贷给一家大型地产公司。”某股份制商业银行人士说，目前他所在银行的各地分行都有意拓展房地产开发贷款，“只要监管层和总行不明确收缩和限制，就要加大开发贷的投放规模。”
另一家股份制银行相关负责人表示，“预计今年投向房地产行业的贷款额度将会有较大幅度增加，尤其是针对优质的开发商，贷款政策会有所松动，开发贷利率可能有所下降。”他透露，目前大部分商业银行看好今年房地产行业的发展趋势。“只要是资质较好的项目或开发商，银行今年都会考虑合作，而去年我们只和全国50强的房企合作。”
多家房地产开发企业负责人在接受中国证券报记者采访时透露，今年初以来明显地感到信贷宽松的气息“扑面而来”。某在港上市房企相关负责人表示，虽然银行方面尚未公布今年的房地产开发贷款发放计划，但预计总体额度将比去年有所提高。去年下半年，该企业曾启动一笔境外融资，但成本更低、操作更便捷的境内银行贷款仍是其青睐的融资方式。“在二三线城市新增的项目需要大量资金，境内银行贷款将是最合适的资金来源。”
从去年底开始，部分开发商在与银行的接触中已听到开发贷放松的风声。一些开发商表示，今年与银行的合作额度可能比去年增长50%以上，贷款成本也可能有所降低，可能仅在基准利率的基础上上浮5%-20%。
链家地产研究部研究员张旭表示，根据国家统计局的数据，去年房企到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%。从最近上市房企披露的2012年业绩看，基本实现较明显的同比增长，部分房企12月的销售创历史新高。房企的销售增长既能增加自身资金实力，也能增强对外部资金的吸引力。
需求井喷
个人房贷额度告急
刚需购房者是房地产市场强势回暖的最大推手，1月新增个人住房贷款显著增加。根据中国人民银行的最新数据，1月住户贷款增加4714亿元，其中，短期贷款增加2031亿元，中长期贷款增加2683亿元。中长期住户贷款主要是个人住房贷款。交通银行金融研究中心研究员鄂永健表示，这是受房市持续回暖、住房成交量回升的带动。
中国证券报记者发现，今年以来，多地个人住房贷款明显增加。央行济南分行公布的数据显示，1月山东省个人住房消费贷款增加143.8亿元，同比多增90.3亿元，环比多增91.6亿元。央行南昌中心支行公布的数据显示，1月末个人住房贷款余额比年初增加60.24亿元。
多名银行业人士表示，个人房贷的额度不够用。某股份制银行深圳分行房贷审批部门人士表示，“今年初以来，我们就没有闲过。2月份才过半，我们的个人房贷额度又不够用了，只能让客户经理少接单。”她表示，去年底由于信贷额度用尽，不少个人房贷申请审批被推迟到今年，一开年就用掉了不少额度。今年的房贷需求明显回升，目前银行的贷款额度可谓捉襟见肘。
中国证券报记者在采访中发现，虽然个人房贷额度偏紧，但银行并未大幅提高贷款利率，目前多数银行的首套个人房贷利率仍维持在基准利率的8.5至9折。
分析人士表示，去年虽然限购限贷政策仍严格执行，但从全国范围看，调控政策对市场的冲击慢慢淡化，购房者积极入市，推动市场走向火热，预计个人房贷额度“告急”的状况仍将在今年持续一段时间。
房价上涨
调控窗口或临近
房地产市场持续升温，这使房企尤其是大型房企在买卖双方博弈中的主动地位大为强化。一方面，在货币政策总体宽松、新型城镇化大力推进的背景下，今年新增房地产开发贷款的总体额度可能比去年有所增加，而大型房企能够轻易获得更高的放贷额度。另一方面，大房企比小房企的嗅觉更加灵敏，对于政策的把握也更准确，在定价方面的话语权也更大。
张旭认为，今年初，标杆房企的销售开门红，业绩明显增长，使得房企的整体信心明显增强。虽然部分房企由于自身推盘节奏的原因而出现销售业绩环比回落，但市场预期普遍乐观。
渣打银行最新发布的中国房地产市场调查报告称，房地产市场将持续复苏，接受调查的30家开发商普遍预计未来6个月内房价至少有10%的上涨空间。渣打银行预计一线城市的房价将持续上扬。
中国房地产业协会副会长朱中一表示，“当前房地产市场确实在回暖，但如果房企不理性，政府很可能出台新的调控政策。”
中信建投房地产行业分析师苏雪晶表示，“房地产库存如预期般持续下降，近期成交大多在消化前期的库存，但我们担心进入3月份后房价加速上涨。可以说,未来一段时间房地产的总体环境并不好。”
新年伊始，部分城市收紧住房公积金贷款政策，这引发了市场对房地产宏观调控加码的猜测。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，这可能是楼市调控加码的重要信号。


老庄点评：一线城市房价上涨无法阻止，这是市场使然。推荐阅读：真看不懂——三剑客和房价 http://bbs.glz.cn/read.php?tid=4686&ds=1#68360
没房的，赶紧趁没出政策以前，赶紧买吧。出了政策买房成本还会继续提高。


每次调控政策，都让我想起狐狸分肉的故事：
两只狗在路上捡到一大块肉，争得不可开交，差点就要打起来。　　一只狐狸看见了那块鲜肉，就开始转动脑筋，想把肉弄到手。
　　“你们不要为了一块肉而伤了和气嘛!”狐狸和善地劝解说，“要不我帮你们分肉吧，保证你们两个人得到的肉大小相同。”狐狸说。
　　两只狗觉得狐狸的话很有道理，也很公平，于是就答应了。
　　第一次分出来的肉大小不一，狐狸连忙说：“对不起，年纪大了，手容易抖，这样吧……”说着它就在那大块上咬下一大块。一只狗抗议说：“不行，这块又比那块小了!”狐狸看了看说：“这好办!”然后又在多的那块上啃下一大块。狐狸就这样在两只狗的抗议下，左咬一块右咬一块，等它吃饱了肚皮，抹抹嘴巴，把剩下的两块肉递给两只狗。它说：“现在是一样大了，你们应该满意了，举手之劳，你们就不用多谢了，再见!”
　　那两块肉的确大小相等，但是只有拇指般大小了。


所谓调控就是增加买房成本，现在北京买二手房要交房价的9.6%（和抢钱没什么区别）的税费给政府。他就是那只分肉的狐狸。