万柳地区项目成本接近6万元/平方米，未来开盘价格在8万元/平方米以上

老庄

[paragraph]每日经济新闻 王杰 2013-04-18 07:26

据测算万柳地王项目每平方米成本接近6万元，而周边住宅最高成交均价多在4万余元
北京的楼市调控持续升级。
继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后，4月10日，北京市住建委主任杨斌又表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加“限房价、竞价地”地块的供应，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。
昨日 （4月17日），《每日经济新闻》记者梳理发现，这一调控措施，将使一些地王项目遭遇“面粉贵过面包”的窘境，“香饽饽”变成了“烫手山芋”。备受关注的万柳地王，就是一个典型案例，因为其可计算出的成本价，明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在取得预售许可证时，其定价策略将面临政策限制。
万柳地王定价难/
2012年，北京土地市场最为引人注目的事件，当属万柳地块的出让。
去年7月，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，在央企“集体放弃”、万科全程未举牌的情况下，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈后，终被民企中赫置地投资控股有限公司（以下简称中赫置地）摘得。
中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件，最终胜出。据业内人士测算，扣除海淀区政府回购的面积后，该地块楼面价约为4.29万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。
当时就有分析指出，如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本，该地块的项目成本接近6万元/平方米，未来开盘价格在8万元/平方米以上。
曾发起北京第一起集资建房的业内人士于凌罡当时就曾提出质疑：考虑到资金每年10%的利息成本，以及5000元/平方米的建房成本，两年后，万柳地块的直接得房成本将达33亿元，再考虑10%的其他成本（税费和管理），每平方米不卖到59450元，开发商就是赔本赚吆喝。
值得注意的是，该地块所在的万柳区域，目前已是比较成熟的高档社区，2008年以后，区域内基本已经无期房住宅供应。周边中介工作人员也向 《每日经济新闻》记者证实，该区域最近几年无新盘入市。
记者在北京市住建委的网站上，以“万柳”为项目地址进行搜索，共查到11个预售许可证，取得时间从2003年到2008年不等，最近一个项目是2008年的万柳华府尚园，其住宅拟售价格仅为4.4万元/平方米，远低于万柳地王项目的实际成本价。
在海淀区，还有两个高端楼盘在2012年取得过预售证。“西山壹号院”最高拟售价格为60706元/平方米，住宅最高成交均价为47212元/平方米。“万科如园”住宅拟售价格最高报60536元/平方米，住宅最高成交均价为42264元/平方米。这两个项目的成交均价都低于万柳地王项目的实际成本价。
因此，如果按上述北京新政执行，万柳地王项目的成本价又明显高于目前周边以往开盘项目的预售价，在其取得预售许可证时，定价将面临政策限制，中赫置地就可能赔本。
记者致电中赫集团媒体发言人刘峰，试图询问该项目的开盘时间、预计售价、建设成本等问题，均未能得到回复。
北京高端项目失宠？
在中赫置地开发的项目中，以豪宅 “钓鱼台七号院”最为出名。记者查询北京市住建委网站得知，该项目现房成交价超过11万元/平方米。
随着调控政策的持续收紧，万柳地王恐难复制“钓鱼台七号院”的成功模式。据相关媒体报道，北京住建委还拟对现房价格进行干预。开发商将期房转为现房销售，这一“漏洞”也会被堵住。
上海易居研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者分析道，中赫置地拥有高端住宅开发的实力毋庸置疑，但在高成本拿地后，却面临一系列调控政策，特别是限价政策，将使其项目陷入进退两难的境地。即使有较好的成本控制能力，也很难再“榨”出项目利润，甚至面临成本不保的尴尬。因此，在政策变数下，很难保证项目不出现踉跄的姿态。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，在“国五条”出台后的1个多月时间内，北京合计预售项目为16个，提供住宅套数为4521套，其中已签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%（4月以后因新政改变了对购房资格核验的时间，以后预售项目体现到签约数据起码需要10天）。
在去年同期的3月到4月15日，北京入市的期房项目有24个，合计供应住宅套数为4863套。即是说，在新政后，北京供应项目实际并未明显减少。
在16个预售项目中，所有老项目相比前期预售的项目价格均明显受到了抑制，成交均价基本平稳，出现平稳的主要原因是，预售价格从3月开始明显受到了监管。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，北京楼市成交价格已经停涨，主要影响来自于限价政策。短期来看，可能会抑制供应量，但对市场的影响非常直接。而且一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源明显减少，而且少数可售房源价格相比之前持平，也影响了二手房的价格。
“北京调控政策最严厉，从目前来看，北京楼市调控的政策压力最大的并非二手房市场，反而是新建住宅市场。”张大伟说，如果监管时间超过两个月，各家房企不仅要面临客户需求变化的影响，其资金压力也将明显加大。所以预期在一两个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售。房价目前来看，3个月内零上涨的可能性非常大，北京楼市调控的效果可以说将是全国最明显的。
严跃进分析指出，高调拿地容易引起各种关注，在地王现象遭打压的情况下，高地价易使市场对其财务风险、拿地背景、操作透明度、捂盘惜售等形成质疑。同时，在国家土地供给倾向于保障房及中小户型产品的背景下，地王项目可能在未来市场中“失宠”。
(每日经济新闻)

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