北京部分楼盘“曲线涨价” 6月将迎供应高峰

老庄

[paragraph]行业动态 每日经济新闻 尚希2013-05-21 07:18

“我们这一期开盘的均价是2.2万元，如果等到下次开盘，肯定要到2.5万左右。”昨日（5月20日），《每日经济新闻》记者在北京市通州区金隅花石匠(楼盘资料 业主论坛) 项目的售楼处现场听到了这样的话。销售人员所说的“房价还会一直涨”的预期似乎与当前“限价令”的背景格格不入。
刚刚过去的周末，北京共有5个项目开盘入市，大多集中在大兴、房山、通州等区域。记者在走访中发现，其中部分项目并未受到限购政策的影响，究其原因，除了个别项目是之前突击拿到了预售许可证之外，还有一些项目则通过现房、精装房等其他类型的产品，实现了价格的“曲线上涨”。
开发商逃开限价令
“周六开盘当天，我们忙得连饭都没时间吃，当天成交了差不多近一半的房源。”金隅花石匠项目的销售人员李毅（化名）对记者说。
昨日，《每日经济新闻》记者以购房者身份来到通州区金隅花石匠项目售楼处，从其销控表来看，新开盘的这栋楼位置较好的楼层几乎都已被选定。“剩下的22号楼，具体什么时间开还没定，短的话一个月左右，长的话就要到下半年。”李毅说。李毅告诉记者，目前23号楼的销售均价是2.2万~2.3万之间，等到下期开盘，涨幅则在2000元~3000元左右。
按照目前“限价令”的要求，新推楼盘的后期与前期价格相比，不能出现明显涨幅，否则无法取得预售许可证，那金隅花石匠项目为何在涨价方面显得“并不受控”。
记者从北京市住建委网站上发现，目前在售的23号楼，拟售均价为22219元/平方米，开盘时间为2010年1月28日，显然，该楼盘并未按照规定时间如期开盘。实际是在2010年11月28日就已经拿到了预售许可证。按照当时信息，同期共有22栋楼拿到预售许可，但目前还有包括22号楼在内的多个楼栋并未公开销售。
“只能说是开发商‘深谋远虑’，也正是这样，使其避开了限购令的影响。”一位不愿具名的分析人士向《每日经济新闻》记者指出。
同样赶巧的还有刚刚开盘的华润公元九里(楼盘资料 业主论坛) 项目。据项目销售人员所言，本期开盘均价是每平方米4万元，由于是准现房，今年底就能实现入住。该项目去年售价则在2.3万元/平方米~2.7万元/平方米不等。
“华润这一期拿的是现房销售许可证，而且是在3月25日拿到的，所以没有受到限价令的影响。”上述分析人士对记者说，“此前，楼盘可以通过预售转现房谋求涨价。”然而，也有分析人士告诉记者，由于华润此次推出的产品是花园洋房，有别于之前的产品，价格自然有所上调。
虽然并不是所有楼盘都如华润公元九里这样“幸运”，但可以看到的现状是，更多的开发商在谋求通过现房、精装修等一系列措施实现“曲线涨价”。
目前定价更加谨慎
目前，单从金隅花石匠项目的销售均价来看，符合其周边项目的价格水平。但如果对比其2010年取得预售许可证的拟售价格与签约价格，却能看出端倪。
“之前，通州房价一度飙升到2万5、6，所以当时很多项目拿的预售价格都在2万以上。”上述分析人士说。相比金隅花石匠2.2万~2.5万元/平方米不等的拟售均价来说，其成交价格却近腰斩，仅为13908元/平方米。
“其实建委重点把控的就是签约均价。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者说。在项目的报批过程中，开发商共有两个价格，一个为拟售价格，另一个则是成交价格，而根据以往的惯例，拟售价格都要高于成交价格。
“现在也如此，开发商的拟售价格只要与前一期持平，只要其成交均价不超过建委设置的红线，就能报批。这实际已经给其留下了一定的涨价空间，只不过比之前小了一些。”一位接近北京市住建委的分析人士向记者透露。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，目前项目定价更加谨慎，6月预计入市的31个项目当中仅有13个项目公布了预售价格，而多数项目尚处于待定状态，即使是已公布价格的13个项目也多表示要以最终取得预售许可证的价格为准。
精装与现房入市增多
亚豪机构统计数据显示，6月份北京预计有31个项目开盘入市，其中包括15个纯新盘和16个老项目后期。
“相比4月、5月，6月份项目入市积极性有所提高。”任启鑫告诉《每日经济新闻》记者，“限价令”的实施短期内抑制了项目的入市意愿，使得4月、5月市场供应一落千丈，而经过两个月的调整，一方面房企已经逐渐明确了应对“限价令”的策略；另一方面充足的市场需求也吸引着以 “快销”为目的的房企不断入市。因此自6月份开始预计市场供应情况将逐渐出现转机。
“开发商心理渐现松动，部分项目开始调整预期、加速推盘，成为市场供应逐渐增多的主要因素。”亚豪机构副总经理高姗分析，随着限价令执行时间越来越长，渐有常态化趋势，价格管控已成必然，开发商心态分化也逐渐加剧，部分项目由于久未推盘，即将面临上半年业绩压力，不得不适当降低市场预期，“平价走量”谋求实现销售业绩，回笼资金。
值得注意的是，6月预计入市的楼盘项目当中，精装修和现房产品的比重明显增加。“在31个6月计划入市项目中有14个项目为精装修或现房产品，在23个6月计划入市的普通住宅项目当中，精装或现房的比重更是高达57%，而在纯新盘的普宅项目当中，精装修或新房的比重更是高达63%，”任启鑫告诉记者。
“精装修与现房产品明显增多，很大程度上是开发企业为‘抵御’房地产市场调控所采取的应对策略。”任启鑫表示。

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